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法律视角下加油站用地管理研究 　　摘要：加油站用地属限制供地类项目，取之不易，管理亦难，本文从土地的法律属性和加油站的特殊性分析入手，以法律视角审视加油站用地中存在的问题并结合实践有针对性的提出规范管理和风险防控的思路。 　　关键词：加油站；用地；法律视角；管理 　　中图分类号：TU249.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02 　　加油站的地理位置在某种程度上决定其经济效益，土地是加油站的基础和根本，各大石油公司抢摊布局，开展加油站网点之争，最根本的就是土地之争。由于经营危险化学品的特性，加油站的建造受到国家严格控制，其用地取得在当今趋紧的土地管理政策下越趋困难，另一方面，加油站存量用地由于历史原因存在较多的管理问题亟待理顺和规范。从法律视角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范、风险可控。 　　 　　一、加油站用地的特殊性和用地现状 　　加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于人们通常认为的国家重点扶持的公共基础设施建设项目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到较多的政策限制。根据国土资发[2002]229号《关于切实加强加油站用地管理的通知》规定，加油站用地自该通知下发之日(2002年7月19日)起列入限制供地类项目，一律实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖。这意味着，加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史。加油站用地的门槛越来越高，根据上述通知，“凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格、不符合城区和公路沿线加油站发展布局规划的，不得批准供地”，要取得加油站用地，不仅企业自己要有经营资质，还得政府方面有规划，在规划之外通过其他渠道取得用地已几无可能。随着全国性的建设用地紧张，各地列入加油站选址规划的用地也越趋紧张，这与招拍挂制度的结合，使得加油站用地的成本暴涨，如今几千万元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且许多城市特别是一线城市的城区已基本没有供地用于建造加油站。于是，国内石油巨头将目标瞄准现有存量社会加油站，大打加油站网点收购争夺战。而在石油巨头内部，由于历史原因，加油站用地性质存在多种形式，除了国有出让地外，还有原来的国有划拨地、授权经营地，有在网点收购或者与农村集体经济组织联营过程中形成的的集体建设用地，甚至因用地缺乏，许多加油站用地系向他人租赁所得，每年缴纳租赁费。由于土地本身很强的政策性和明显的法律属性，不管是新建加油站用地的取得，网点收购还是加油站存量用地的管理，都涉及较多的法律问题。 　　 　　二、加油站用地中存在的法律问题 　　1.加油站用地涉及的法律法规。我国现行土地管理主要有三大法律制度即土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿获得制度，土地管理方面的法律法规较多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国土资源部颁布的诸如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于切实加强加油站用地管理的通知》等一系列规定和通知。 　　2.加油站用地存在的问题。主要体现在：一是用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照土地出让合同履约等。二是用地性质违规。因无法拿到商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，从而违反《土地管理法》第63条中 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 的规定。以上一和二的不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。三是权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，比如加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下，因企业变革等历史原因加油站土地权证登记名称与加油站现有工商名称不一致问题等等，在不动产物权实行权属登记，不登记不发生物权效力的法律制度下，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响物权权利行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来工商年检通不过、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。 　　 　　三、加油站用地规范管理与风险防控 　　1.新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种