20100521_旅顺_保利地产_西海岸项目定位及发展战略（终稿）.ppt

项目工作阶段划分 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 潜在客户来源及特征分析 旅顺开发区客户分类及置业特征分析 旅顺开发区客户分类及置业特征分析 东三省客户分类及置业特征分析 东三省客户分类及置业特征分析 大连客户分类及置业特征分析 大连客户分类及置业特征分析 潜在客户来源及特征分析 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目研究思路导图 政策后市场的反应 项目发展战略 项目发展战略 我们 不是旅顺开发区的项目！ 项目研究思路导图 政策后市场的反应 以上七项“保障”是本案2010年销售任务完成的基本保障，如时间顺延将使项目拖入白热化市场竞争时期，给项目带来潜在市场风险。 立体、渗透性营销推广策略 郭女士： 职业：吊车司机女，年龄38岁，黑龙江人、初中学历。在大连重工起重集团工作，已婚，两口人，没有孩子，思想开放，心态很年轻。租住于旅顺开发区，月收入2000元，家庭年收入6万元，购房目的主要是自住。能承受商品房的单价约5000元/平、65-80平的两室、总房款在35万元以内，付款的方式是商业贷款。选房的首要要求是：交通便利，方便上下班，对后期物业服务功能也很关注。大连重工起重集团拥有员工2000多人，大多数为20多岁单身男性，以外地人为主，基本工资为2400元左右，目前住房主要是在企业附近租房。这类消费者，置业目的多为自住，对价钱比较敏感，关心交通、配套问题。年轻人对婚房的需求比较高一些。希望有好的景观和物业，但是还担心价钱过高，无法承受。因此物美价廉的产品更能打动这类消费者。 刘世彭 职业：电焊工男，年龄24岁，未婚，普兰店人。在今冈船舶工作，月收入4000元。中专学历，很实在的一个小伙子，能承受商品房的单价约为5000-5500元/平、60-70平的小两室、总房款在30万以内，付款方式为商业贷款。对于价钱比较敏感，想拥有好的景观和物业，但是出于对房价的考虑，对这方面不敢奢望过高。今冈船舶拥有职工6000人，分为本工和外协两种，本工为固定员工，流动性很小，外协签两年合同，流动性较大。职工70％为未婚，部分在附近租房居住。上述消费者，属于感性的人，并有一定的冲动性，容易被打动，但前提是商品房的价格达到其购买的心理底线才行，物美价廉更能吸引这类消费者。 王伟： 职业：员工男，年龄28岁，黑龙江人，高中学历。在中远船务工作，未婚，租住于旅顺，月收入4000元、年收入近5万元，购房目的是解决居住问题和落户。能承受的商品房单价约4000元/平，60-80平的两室，总房款在30万元以内；付款的方式为银行公积金贷款。选房的首要条件是：合理的价格、企业的信誉、房屋的品质及后期物业服务功能。 中远船务拥有职工2400人，其中固定职工400人，外协员工2000人，员工平均收入在4000—5000元左右，以中青年为主。这类消费者在消费方面过于保守，头脑不够灵活，消费意识薄弱、对事物会三思而行，常常因价格因素对购房时机犹豫不决。对楼盘的要求看重细节，理性消费因素较强。 贾利军 职业：工人男，年龄32岁，高中文化，营口人。在大连机车厂工作，已婚并有一个儿子，妻子暂时在家带孩子，家庭年收入约9万元，现在大连租房居住。由于企业搬迁至旅顺开发区，购房目的主要为解决住房问题和落户。欲寻找价格在４500-5000元/㎡左右，面积在70-80平之间的学区商品房，总房款35万元左右，能落户就行，付款方式为银行公积金贷款，主要看重房屋的位置与价格。上述消费者，消费观念的核心即在”情“字上，愿为自己的儿女奉献自己的一切，因此选房首要考虑孩子上学的问题，其次比较看重价格和物业服务，消费相对比较理性，希望买到性价比较高的住房。 针对产业外客群——立足本地抢滩大连及外地客群 媒体优化：针对产业外客群以线下媒体推广为主； 活动主题： 保利地产进驻大连 活动时间： 7月16日——19日（夏季房展会） 活动地点： 展会现场、旅顺临时接待中心 活动方式： 展会现场向来参加展会的客户大肆宣传保利·西海岸项目，释放项目信息，积累客户，为开盘热销做下铺垫。 活动目的： 宣传项目，积累大连及外地客群，提高企业形象。通过现场的活动吸引参加展会的购房者，产生互动，拉近保利地产与购房者之间的距离。 软文攻略及SP活动 “保利会会员总动员”活动细则 营销推广策略 1，活动开始时间：2010年6月10日； 2，活动结束时间：项目开