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商品房按揭贷款风险及防范 　　[摘要]本文主要探讨了商品房按揭贷款的风险及防范措施。 　　[关键词]商品房按揭贷款 　　风险及防范 　　一、按揭贷款中银行所存在的风险 　　(一)来源于购房人的风险 　　1、客观原因造成的风险。商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。 　　2、主观原因造成的风险。这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。 　　(二)来源于开发商的风险 　　1、开发商的欺诈行为。开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。 　　2、开发商延期交房。开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。 　　3、开发商所建房屋与合同不符。虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。 　　4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷。开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。 　　5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用。开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达???筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。 　　(三)来源于被按揭房产的风险 　　出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。 　　在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。 　　(四)来源于银行的流动性风险和管理风险 　　我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款，贷款期限一般较长，少则三五年，多则10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。 　　二、银行风险的防范措施 　　(一)加强对购房者的调查工作。银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，特别要注意借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。 　　(二)强化对开发商的审查和监管 　　1、加强开发商的按揭申请审查。主要包括：(1)资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；(2)开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。 　　2、强化开发商的担保责任。开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：(1)保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行)；(2)代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：(1)从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已