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政府在保障房建设各阶段作用研究 　　【摘 要】文章对比了保障性住房与一般房地产项目开发过程中的不同之处。分析了在保障房开发的各个阶段政府应该发挥的作用，以期促进政府在保障房建设中职能的完善，从而实现保障房市场的可持续发展。 　　【关键词】政府；保障性住房；作用 　　Reserch on the government’s function in various stage of security housing development 　　【Abstract】This paper compared the development process difference of the security housing and general real estate. Analysis the function of government in every stages， in order to promote the function and realize the security housing market sustainable development. 　　【Key Words】Government；Security housing；Functions 　　近年来随着房价的飞速上涨，住房市场供需矛盾越来越突出。住房问题已不单单是个经济问题，更是成为了影响社会稳定的民生问题。保障性住房是相对于商品性住房而言的，它是为解决这一问题而为中低收入住房家庭提供的限定标准、价格或租金的住房。在我国，保障房主要有城镇廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等类型。 　　住房保障是社会保障的重要组成部分[1]。它随着经济社会的发展而产生，是一个国家或政府为实现社会公平原则、为满足中低收入家庭居住需求而采取的政策措施。其内涵有三方面：一是责任主体是政府；二是其目标是为实现中低收入家庭的住房权；三是住房保障必须以相应的法律法规作为实施的保证和依据[2]。这为保障房的建设工作梳清了脉络。 　　1 房地产的开发流程 　　1.1 一般房地产项目的开发流程 　　房地产开发企业开发一般住宅项目大致可分为前期调研、土地竞得、施工准备、工程建设、项目销售、物业移交等环节。概括来说，一般房地产项目开发可分为决策、建设、运营三个阶段。 　　1.2 保障房项目开发中的不同之处 　　（1）土地取得方式不同 　　一般住宅项目的土地是房地产开发企业在公开市场上参加招拍挂竞价取得的；而保障房用地是由政府直接划拨取得的。一般住宅项目中，开发企业竞得的是一定年限（住宅70年，商业及办公45年）内土地的使用权；而保障房项目中，土地的使用权并非企业所有。 　　（2）项目??售主体与方式不同 　　一般住宅项目建设完成后由开发企业在公开市场进行销售；而保障房项目是由政府建立申请制度及标准，由满足条件的人员申请、政府审查核准后分配的。 　　（3）运营方式不同 　　一般住宅项目销售完成后，由专门的物业公司负责项目的日常运营；而保障房项目建设完成后由建设单位移交政府，政府除引入物业公司行使日常管理职能之外，仍面临很多问题。如保障房社区配套设施管理、保障房申请人准入或清退、公租房廉租房租金核定与收取等等，这都需要成立专门机构来组织实施。 　　2 保障房开发中存在的问题 　　2.1 保障房建设标准和质量偏低 　　保障房建设的目的是为了解决中低收入家庭的住房问题。体现了国家对居民住房权的重视和尊重。因此在建设中要充分考虑居民的居住要求，真正体现以人为本的建设理念。然而，在实际的建设过程中，我国的保障房建设标准一般低于商品房。另外，由于保障房建设对开发企业来说利润空间及其微薄，没有相应的标准与制度约束，有的开发企业为了降低工程成本，对工程质量就没有很高的要求。更有甚者，在建设中施工单位偷工减料，导致保障房质量问题严重，居民入住后的返修率较高。 　　2.2 法律法规保障不到位 　　完善的住房保障法，是建立公平合理的住房保障制度的前提和基础。我国的社会保障制度尚不完善，住房保障相关的法规政策缺乏。而政府作为住房市场健康发展的调控者，其介入市场的主要方式就是宏观调控和制定法律法规。所以，要完善住房保障制度、规范保障房建设，必然需要立法机关依据我国国情制定合理的法律法规。 　　2.3 准入和退出制度不完善 　　面对众多的中低收入人群，制定保障房的准入和退出机制尤为重要。我国目前尚无较为完善的保障房准入和退出制度。致使在保障房申请过程中，有很多不符合保障条件的人或家庭为了骗取国家的优惠政策弄虚作假，进而取得保障房的居住权。这就需要制定一定的惩罚机制。而且惩罚力度要远远大于从国家得到的优惠，增加其犯罪成本。让保障房解决的是真正的中低收入家庭的住房问题。 　　3