2013年房地产企业涉税处理热点及难点分析报告课件(ppt 58页) 金牌.pptVIP

* 一、房地产企业代收费用的税收处理分析 二、房地产企业与业主间违约赔偿金的税务处理 三、房地产企业视同销售的税收处理分析 四、合作建房的税收处理分析五、转让车库（车位）的税收处理分析六、售楼处的税收处理分析 七、“甲供材” 业务的税收处理分析 八、如何取得合法有效的票据  * 一、房地产企业代收费用的税收处理分析 【例】A房地产开发公司2010年取得售房收入5800万元，其中，使用电视台票据代收有线电视安装费10万元。另外，其他应付款账簿记载着用房地产开发公司的售房发票为市建委代收的房屋维修基金145万元和用供暖公司的发票代收的取暖费90万元。 1、营业税： 《营业税暂实施细则》第十三条 国税发[2004]69号：住房专项维修基金免征营业税 2、企业所得税 国税发〔2009〕31号第五条、第十六条 3、土地增值税 《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条：应区分不同情形分别处理： * （一）房地产企业收取业主违约金。 《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）：应并入营业额中征收营业税。 （二）个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金 《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号：应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴 思考：与特指的情况不一致，怎么办？ * 三、房地产企业视同销售的税收处理分析 1、营业税 细则第五条： 细则第二十条 2、企业所得税 国税发[2009]31号第七条 3、土地增值税 国税发〔2006〕187号 企业所得税和会计对资产视同销售处理的异同比较 * （一）以房抵债的税务处理例：某房地产开发公司欠施工企业工程款1200万元。经双方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程款。商品房公允价值1000万元，开发成本800万元。假设未达土地增值税清算条件，土地增值税预征率1%。 （1）会计处理（以《企业会计制度》为例） （2）企业所得税处理： 房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值为计税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债务重组所得。 * （二）以开发产品对外投资的税务处理 例：甲房地产开发公司与乙商业股份有限公司合资成立A超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以开发产品（商场）出资，开发产品账面价值8000万元，公允价值10000万元，甲公司出资额占A超市注册资本的50%。 1、营业税：不征 财税[2002]191号 收取固定利润的，征收 国税函发［1997］490号 2、企业所得税：国税发[2009]31号视同销售 3、土地增值税：财税〔1995〕48号、财税〔2006〕21号 4、印花税：财税[2006]162号 5、契税：被投资人 * （三）回迁房的税收处理分析 拆迁补偿:产权调换、作价补偿 1、企业所得税：国税发[2009]31号文件第七条：视同销售。 2、土地增值税：国税函〔2010〕220号：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发〔2006〕187号）确认收入。 “拆一还一”：按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。 3、营业税处理： 《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）：销售不动产 纳税义务发生时间：办理交接手续时 1：1部分 ：（国税函发〔1995〕549号）外商投资企业 超出部分：《营业税暂行条例实施细则》第二十条 * A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。 2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。 2010年1月,该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。 向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配，利息依据没有银行的利息票据 。(只