2015年成都区域商铺公寓市场分析及项目定位营销方案下.ppt

成都区域商铺、公寓市场分析及项目定位营销方案 （下） * * 案例3：麦当劳魔兽世界主题店 2014年9月24起和麦当劳正式启动跨界合作，在北京、上海、广州各开放一家《魔兽世界》主题麦当劳门店，在这三家《魔兽世界》主题麦当劳门店，玩家们还有机会体验到《德拉诺之王》技术内测。 该主题的跨界合作，成功吸引了大批魔兽世界玩家到店消费，人气暴涨。 北京麦当劳黄庄店 * * 未来商业发展趋势（1） 中国现代家庭结构 儿童中心化 4+2+1 财富漏斗效应使儿童成都家庭消费中扮演的角色越来越重要； 形成以家庭为单位的消费体，并且很好的解决了商业需要大量的人流并产生多次消费的特点。 * * 基本生活需求 家庭娱乐 公益服务 休闲社交 传统补充型社区商业 ------------------ 需求商业体量小 碎片化时间消费 满足基本生活的补充 体验型社区商业 ------------------ 商业体量扩充 目的性消费 停留更长时间 社区生活品质提升 升级商业模式 传统商业模式 基本需求 人性化需求 情感体验需求 人格化需求 未来商业发展趋势（2） * * * 项目本体分析 紧邻益州大道城市主干道，商业昭示性突出； 项目四至通达性极高，易使人流车流导入； 紧邻大源板块最先成熟的小区，消费群体充实； 周围1.5公里范围内，唯一的学区商业项目，紧邻金苹果幼儿园和益州小学，是周边家庭子女入学的首选之地； 益州大道 核心优势 * 公寓产品分析 内通廊结构，3T12户，面积区间62——88 ㎡，面积段稍微大于周边产品，拉高套总价； 阳台报建，有5-7%的赠送优势； 具有通气的优势； 2#楼(7-29F) 共计276套 * * 公寓定位方向探讨 方向探讨 普通酒店 住宅 空中商铺 办公 多偏好低区展示性较好的房源。 定位：美容美体，美甲、网咖、动漫俱乐部等 随着人口入驻，需求将逐年递增 周边写字楼产品体量过剩，办公楼市场持续低迷 周边同类型产品供应过剩，且已呈现项目也在转让，再次进入竞争市场，造成租金和投资回报率低 需求多在200套以内 多选择居住舒适度高的高区房源 周边办公人群庞大，居住需求和租赁需求突出 通气的优势 结合客户使用终端和项目整体主题确定定位方向 * * 公寓功能分区 2#公寓 空中商铺 居住公寓 中高区（13-29F） 低区（7-12F） 低 区——空中商铺；延伸裙楼商铺，结合项目整体主题提升项目商业价值，业态以动漫吧、网咖、美容保健为主； 中高区——住宅，终端使用面向周边产业人群的租赁需求。 主题会所 6F（商业） * 项目整体定位 嘉悦汇ACG创意小镇 动漫·游戏·童趣·主题街区 * 商业定位 以儿童主题为主的休闲体验商业 嘉悦汇·成长寓乐中心 Family Fun Center 乐活·休闲·亲子·体验 * * 项目定位——商业功能定位（1） 功能：满足基本生活需求 业态：生活超市/蔬果店/干洗/早餐/社区医疗 【社区生活补充型商业】 嘉悦汇——悦邻 家庭·生活·新邻里 - 邻里家庭生活馆 - 社区生活业态 * * 项目定位——商业功能定位（2） 【社区生活提升型商业】 嘉悦汇——悦活 休闲·娱乐·新社交 - 新社区生活方式体验 - 功能：满足社区新社交、休闲娱乐需求 业态：餐饮/轻酒吧/咖啡/书吧 * * 项目定位——商业功能定位（3） 【社区生活主题型商业】 嘉悦汇——悦家 儿童馆·亲子·教育培训 - 新社区生活方式体验 - 功能：满足家庭亲子、沟通交流 业态：儿童绘本馆/教育培训/儿童主题餐厅 本案商业以周边家庭为消费单位，家长在家门口就可以带孩子参加教育培训，期间还可以和闺蜜到隔壁喝杯咖啡聊天，然后再带孩子去儿童主题餐厅，这些都是情景化体验性消费，一种社区商业的新模式。 * 公寓定位 精灵部落 ——动漫游戏迷之家 宫崎骏主题风 入户逼真3D壁画 * Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地 招商策略 营销策略 * * 定位方向营销落地 招商 策略 营销 策略 01 02 * * 定位方向营销落地——招商策略 先期启动招商 三大板块招商商家建议 板块 目标招商数量 商家类型 推荐商户 悦邻 1-2家 轻餐饮/母婴超市 Zoo coffee/中亿孕婴 悦活 1-2家 特色餐饮/书吧/新潮网咖 泰色天香/沱江鱼府 悦家 2-4家 亲子/培训类/儿童乐园 儿童玩具出租店/淘气堡儿童乐园 目前项目整体商业氛围不足，租金水平较低，预计招商将会有一定难度，建议可以给予有利的招商政策，吸引商家入住，提升销售业绩； 建议先期招商比例：20% 招商原则：选取行业内具有代表性，品牌知名度高，契合项目主题的商家，“