我国房地产开发企业融资现状渠道探析.doc

我国房地产开发企业融资现状及渠道探析 摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，近年得到了较快的发展。然而，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开 发企业对资金的需求量增加，“融资难”的问题逐渐暴露出来。其原因是我国房地产开发企业融资渠道单一、融资工具落后、筹 措资金困难等。为此，必须建立符合我国国情的房地产融资渠道，如房地产投资信托、寿险公司融资、利用外资、企业并购与重组 等，同时政府也应为房地产企业创造良好的投融资环境。 关键词：房地产；融资；现状；渠道 中图分类号： 文献标识码： , 一、我国房地产开发企业的融资现状及其成因 一般来说，房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分， 一个是自有资金，一个是外来的债务型或权益型投资资金。这 其中自有资金仅占很小的一部分，绝大多数资本来源于外来 的债务型或权益型投资。 我国房地产开发企业融资主要依靠外来的债务型投资， 债务投资者主要是几家国有商业银行，债务投资的方式以抵 押贷款的短期贷款为主。近两年，虽然国家允许房地产企业上 市融资，但由于限制条件过高，能够上市融资的公司寥寥无 几。总体看来，我国房地产开发企业融资渠道比较单一，主要 依靠银行贷款和股市融资，其中银行贷款占到房地产开发企 业投资资金的 以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种 变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的 以上，这无 形中增加了银行的信贷风险。造成这种现状的原因可归结为 以下三个方面： （一）银行抵押贷款作为房地产业发展的最初启动资金 的情况难以避免 从发达国家房地产市场成长的历史看，在房地产市场形成 的初期，房地产企业总是依靠信贷机构的大额抵押贷款融资。 随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业对资金需求量不 断增大，房地产信贷机构逐渐意识到不断增加的高额抵押放款 所暗藏的种种风险，不断提高信贷限制性条件，房地产开发企 业不得不寻求其他的融资渠道，由此推动房地产资本市场的发 展。美国最初的房地产投资资金主要依靠储蓄机构的抵押贷 款，这些储蓄机构包括储蓄银行、储贷组织和寿险公司等。然而 !世纪 ’年代末至 9年代初，美国骤发的通货膨胀使储贷产 业资产和负债的差距被低估，迫使放款者努力改变传统的抵押 收稿日期： !#$%$# 文章编号： ’%=8!#:(7! 放款业务，转向其他形式的、可避免通货膨胀风险的不动产权 益投资。美国房地产市场具有大量创新筹资能力的金融工具趁 势崛起，如 !世纪 %年代初的华尔街证券等［］。 （二）我国资本市场的发展还在起步阶段，房地产融资市 场受限 我国资本市场的发展还处在起步阶段，金融产品单一，渠 道不通畅，大大限制了房地产业融资市场的发展。同时，银行 业长期独立于资本市场之外，使得其业务单一、资产结构不合 理、资金的流动性与效率性不平衡、收益性与风险性不对称， 不可能更深程度地与不动产业保持合作［ !］。!#年 (月央行 !号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 的出台，充分说明国家已认识到商业银行传统业务的局限性。 !号文件也迫使房地产开发企业从资本市场寻求出路。 （三）国家对房地产业的政策限制过死，相关的行业法规 尚不健全 我国对房地产业的政策限制过多、过死，使房地产资本市 场的发展受到限制，如严格规定只有中、农、工、建四家国有商 业银行可以从事房地产信贷业务，致使资本市场和房地产融 资市场脱节。央行对房地产信托融资的监管也比较严格，规定 房产信托产品的资金上限为 !亿元，信托合同为 !份，并且 只有像经济适用房等政策性比较强的项目才有可能获得信托 贷款，这使得信托机构可选择投资的项目较少，且投资额度有 限。同时，房地产业的法律、法规也不健全，《产业投资基金 法》特别是房地产基金法迟迟未出台，使房地产基金业务不 能得到及时的开展。 二、我国房地产开发企业的融资渠道分析 目前，在我国政策和法规许可范围内，房地产企业可考虑 作者简介：李霞（ %’$），女，甘肃兰州人，中国人民大学公共管理学院在读博士研究生。 ·7·  的融资渠道有以下几种。 （一）房地产投资信托 房地产投资信托是指房地产开发商借助较为权威的信托 责任公司，通过制定信托计划，让信托资金以债务或权益投资 的方式运用于房地产开发项目的投、融资活动。相对于银行贷 款而言，房地产信托融资资金可以使用的期限较长，较容易取 得，能够降低房地产公司的总体融资成本。房地产信托融资是 美国房地产企业融资的主要渠道，目前美国大约有 FGG家房 地产信托机构，它们已为不动产投资募集了数十亿美元的资 本，使对长期资金有更多依赖的美国房地产业得到了持续稳 定的发展。但如果信托方式是信托贷款，信托贷款的利率会大 大高于银行。 （二）寿险资金的运用 随着我国保险事业的发展，保险公司也在积