馨怡园小可行性研究报告的编制-毕业设计.docxVIP

设计综述近年来，随着社会经济水平和人们生活质量的不断提高，人们选择住宅时更加注重小区的户型、环境、交通等各方面要素。房地产是国民经济的一个重要的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产市场的支撑和带动。作为人类生存、发展的最根本、最大宗的消费，黑龙江省大庆市作为油田之都的东北老工业基地，为紧跟社会发展步伐，逐步规范和健全大庆市房地产市场，稳步增加中小套型、中低价位的普通商品住房和经济适用房、限价商品住房、公共租赁住房等政策性住房的供给比例，逐步提高廉租房保障水平，满足不同收入层次的居民的住房需求，进一步完善和发展以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，引导居民进行合理的住房消费。（1）发展预测随着国家经济发展趋势的稳定，大庆油田的稳步发展，大庆市的住房需求依旧处于旺盛阶段，而且形成了特有的投资环境，房地产业的发展有着广阔的发展前景。大庆市红岗区的住宅小区一直都是低层板楼，而且一直都是只注重住宅居住率，很少对小区的绿化，公共活动设施等给予过多重视，但是馨怡园小区充分的迎合了不同人群的心理需求，既有中高层又有低层，户型配有大、中、小型可供选择，而且方案二还开发了塔楼，小区内园林绿化令人心旷神怡，公建配套齐全充分的给居住客户提供一种舒适的生活环境，一定会受到预购房居民的热烈欢迎。据调查显示，大庆市预计在“十二五”规划期间住房建设总量达到2700h㎡，包括面向市场的商品住房2150h㎡，政府、石油石化等企业建设政策性商品房470hm2，经济适用住房61.5h㎡，公共租赁住房18.5h㎡。2015年规划目标：规划住房建筑面积600h㎡，提供建设用地面积400h㎡（新增住房建设用地270h㎡，旧城更新用地130h㎡），用于中小套型普通商品住房、保障性住房供地不得小于280h㎡。（2）项目概况馨怡园小区位于黑龙江省大庆市红岗区，地理位置优越，紧挨市区主干道萨大路，项目周边便民设施齐全，对于有子女的家庭，小区内设有独立幼儿园，与大庆市第十六中学仅有几十米的距离，乘坐101路公交车十分钟可到达大庆市第十七中学初中部，二十分钟就可到达大庆市第十七中学高中部；小区东临四厂医院，就医方便，向南沿萨大路十五分钟车程即可到达红岗商城，街边就有饮食、娱乐等休闲场所。（3）方案对比馨怡园小区可行性研究两套方案同属一块地块开发，拿地面积为117141.32㎡，采用两种方案对比分析，选择最优方案。方案一为板楼，方案二为板楼与塔楼结合；总建筑面积方案二比方案一大1万平方米左右，方案一容积率为1.77，方案二为1.89；但是方案二的绿化率却更高一些，建筑密度更小一些。因方案一的建筑规模较小一些，所以投资成本114413.83万元要小于于方案二的126546.31万元；经过拟建投资估算得到方案一全部资金投资利润率10.26%、自有资金投资利润率19.14%，方案二全部资金投资利润率：9.77%、自有资金投资利润率：18.17%；方案一全部资金静态和动态投资回收期分别为3.13、3.70，方案二全部资金静态和动态投资回收期为3.08、3.68，由此可知方案二会更早的回收投资获得利润。项目方案一的可供分配利润31690.93万元，年全部投资利润率10.26%，年自有资金利润率19.14%，全部投资财务内部收益率（FIRR)=27.71%,财务净现值（FNPV）（）万元，自有资金财务内部收益率（FIRR)（ic=20%）=34.18%，财务净现值（FNPV)万元。方案二的可供分配利润33368.55万元，全部投资利润率9.77%，自有资金利润率18.17%，全部投资财务内部收益,财务净现值（FNPV)万元，自有资金财务内部收益率（FIRR)（ic=20%）=33.52%，财务净现值（FNPV)（ic=20%）=7785.37万元。各项财务指标均显示两种方案均可行。而且该项目的建设可以促进市区消费，提高市区经济发展效益，增加城市的绿化率。（4）设计心得通过毕业设计，我明白了做出一份优秀毕业设计是十分不容易的，在设计的过程中我学会了许多以前没有深入了解过的知识，例如说项目的敏感性分析，风险分析以及项目建设对社会经济环境等多方面的影响；而且此次设计也起到了查缺补漏的作用，能够将我所学知识真正的应用于生活，以更好更灵活的方式把理论应用于实践；同时，本次设计也纠正了我对可行性研究要素的一些错误理解，比如说当土地增值税率小于20%时，免收土地增值税，当大于20%时按照限定档分层征收，但是在征收时只有在销售经营的年份才有，而且可以在最后一年一起交齐，也可以按比例逐年交税。毕业设计不仅可以检验大学四年所学的专业知识的熟练程度，也是对以后工作能力的一种锻炼。对于在此过程中中遇到问题，让我知道了知识是一个长期积累的过程，而且要不断的更新已有的知识，同时也要不断的学习新知识，不断增加自己的