我国的房地产金融与税费政策.doc

我国的房地产金融与税费政策 （中国人民大学MPA讲义） 第一部分 我国的房地产金融制度 房地产金融是指与房地产相关的资金融通活动，主要是银行或非银行金融机构在房地产开发、消费、经营等活动中所进行的信用活动和提供的金融服务。 今年，在较为宽松的货币政策环境中，我国房地产市场总体上保持回升态势，市场消费信心逐步增强，商品住房成交量回升，投资增幅下滑的趋势有所缓解，企业资金压力进一步减缓，住房价格稳中回升。全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增33.4%。6月，70个大中城市新建商品房价同比下降0.6%；月环比上涨0.8%。今后将着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展。1991年建设银行、工商银行成立房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。由于1992年出现了房地产热，1993年控制住房信贷业务。中国人民银行1995年颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着银行商业性住房贷款走上正轨。但条件比较严格一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％，存款期限必须在半年以上。商业银行自营住房贷款管理暂行办法：一是不要求双重担保二是没有明确规定存款期限三是利率明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5％四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行。1999年，行《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％。同年9月，行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。银行最优质的一块资产，不良贷款率平均仅为2%-3%。 截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元；购房贷款余额为3万亿元2008年11月末全国房地产贷款余额5.24万亿。2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现回落的态势。会议提出，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。稳定房地产投资，要求金融机构要认真评估项目，提供信贷支持和服务固定资产投资项目资本金比例全国房地产开发投资145万亿元，同比增9.9%为调动社会和企业的投资积极性，投资需求，调整和优化投资结构，国务院常务会议《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例2008年以来，个人住房贷款回落幅度较大。截至2008年11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，从信贷方面放开居民购买多套房的政策。房政策”，全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增33.4%。 （2）信托融资及其他融资。信托产品主要有信托贷款、财产权信托和信托股权融资三种模式。 信托贷款由信托公司发行集合资金信托计划，募集社会资金对房地产企业发放贷款。财产权信托房地产企业将成熟物业的未来租赁收益权的优先受益权委托投转让给社会投资者，并承诺在未来一定期限内按约定价格回购优先受益权，以实现融资的目的。信托股权融资房地产企业将其拥有的优质房产项目的公司的绝对控股权阶段性让渡给投，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资目的。形成适应不同年龄、不同收入群体贷款人需要的贷款品种系列。拓宽直接融资渠道政府补贴参与，将廉租房纳入到房地产信托基金试点的资产池中。确定了九条金融促进经济发展的政策措施金融“国九条”第五条房地产信托基金进入实质性操作阶段。国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点拓宽直接融资渠道。目前，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正制定房地产信托基金试点管理办法。房地产信托投资基金带来的金融风险，双重税收是房地产信托投资基金难推出的症结所在。由于房地产信托基金的运作核心是将收益转付给投资者，因此在REITs层面，各国普遍坚持税收中性原则，机构投资REITs免税以避免重复征税。而在我国目前的税收政策体系下，房地产信托基金出售物业环节中因为非交易性过户而导致重复纳税，大大加重了房地产信托基金交易双方的税收负担。房地产信托基金的期限一般较长，卖出和买入物业可能不止一次，这样就会发生多次重复征税的问题。如在基金本身和租金收益两个