凯捷中国房地产行业现状及发展趋势分析-2.pptVIP

　　　　　　　　　　　　中国房地产行业现状及发展趋势分析 凯捷中国 2004年12月 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 房地产现有业务模式分析 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动 自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势 商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低 从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间 良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬，在个别热点城市，房价/收入比已经达到很高的水平，超过了居民的普遍承受能力，出现了过热的苗头 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，加大了对房地产行业的调控力度 此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现，但对需求的影响还不明显 因此总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 房地产现有业务模式分析 宏观调控下房地产企业发展的思路 凯捷的战略咨询思路 从价值链各环节来看，房地产业务包括开发、物业经营、中介服务和房地产金融，各业务随产业周期的不同呈现不同的发展态势 从产业发展周期来看，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段 同时由于我国区域经济发展的不平衡导致各区域房地产市场成熟度差异明显，呈阶梯分布， 因此现阶段我国呈现增量开发业务占主导，多种业务类型并存发展的格局 单一开发业务“为卖而造”，资金回收周期短、单个项目风险容易把控，但业绩波动大，存在周期风险，且只能享受一次增值过程，没有有效资产积累 国内领先的房地产开发企业通过多种方式克服单一开发模式的弱点，并抓住市场机遇充分发挥了开发模式的优势，获得了快速的发展 从凯捷对大陆A股上市房地产公司的分析来看，专注于开发业务的开发类企业获得了快速发展，实现了良好的绩效 但开发业务固有的弱点使得企业发展到一定规模之后出现风险累积，难以持续扩大规模、克服行业周期性波动带来的风险 物业持有经营业务包括商业物业、写字楼、酒店等物业的经营，物业持有经营投入大，回收期长，但收益稳定，经营良好的情况下能有多次增值机会，增值空间大 随着国内经济的持续发展和房地产市场的逐步成熟，物业持有经营业务在国内有着良好的发展前景 房地产金融业务是房地产发展到一定阶段才出现的。长期以来。我国房地产发展的资金主要依靠银行 宏观调控使开发企业不得不寻找多元化的融资手段，以便在未来竞争中获取竞争优势 房地产基金与信托在国内还处于刚刚起步阶段，但发展迅速，有良好的发展前景，同时国内目前的房地产金融有着与国外不一样的特点 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 房地产现有业务模式分析 宏观调控下房地产企业的发展思路 凯捷的战略咨询思路 国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响，资金实力将成为房地产企业发展的最关键因素，房地产行业面临着重新“洗牌” 在新一轮宏观调控下，市场竞争日趋激烈，行业周期风险加大，专注于单一开发业务的模式需要转变 美国为代表的成熟地区的以房地产金融投资为基础的房地产业务模式建立在良好的专业化分工和发达的资本市场基础上，与国内现有的发展状况差异较大 香港房地产行业的基本特点主要体现在同一市场、地域内的产业链上下游纵向整合和相关领域的多元化发展，更符合国内房地产行业的发展趋势 香港大的房地产企业多数都在良好的房地产金融能力基础上，采用房产开发与物业经营并举的业务模式 理论上，物业开发与物业持有经营的业务组合在现金流上可以形成有效互补，但这种组合把整个资金链条绷的更紧，需要有良好的房地产金融能力作为支撑 大型房地产企业通过多种方式开展房地产金融业务，在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有，可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展 因此领先的房地产开发企业要将单一开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举的企业发展格局 香港恒隆集团案例分析 目录 凯捷常用以下战略三角为企业进行战略规划。凯捷认为公司战略应包括战略规划及相应的战略支撑体系 行业分析是战略规划的重要基础，凯捷将使用SCP模型对有关行业进行分析归纳，形成对行业发展趋势的判断 从产品结构来看，目前房地产业投资结构以住宅为主，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升, 远高于其他类地产项目的发展速度 房地产开发 现金流 时间 物业持有经营 现金流 时间 只租不售 带约出售 组合起来的现金流（理想状况） 现金流 时间 理论情况，住宅板