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荣德盛顾问（国际）有限公司董事总经理林增荣在2005年国际房地产评估论坛上的主题演讲：回归后香港房地产市场的剧变对估价师的启示 对于保荐人在首次公开招股时选择及 监察估价师时,我们有以下建议: 由于进行首次公开招股的物业估 价时需要并投入一定的时间及资本, 故保荐人应确认估价师是否有充足的 资源做配合,并了解估价师是否拥有 《上市规则》内所要求的专业资格.而 在进行估值前,保荐人亦应要求估价 师提供一个完善的工作计划及人手安 排. 假如发行人的物业组合遍布世界 各地,估价师在全球不同地区的覆盖 网络便变得举足轻重.由于每个地区 的土地管理制度存在着不同之处,估 价师位于不同地区的办事处能对当地 的估价标准,制度,法律及业权问题 提供宝贵意见.故此,在选择估价师 时,保荐人亦应参考其公司架构,估 价师资历及相关估值经验等因素. 另一方面,保荐人为保障一些投 资者,在监察估价师工作的同时,亦 应仔细查阅有关的业权文件,确定发 行人物业的业权,并要求估价师提交 工作程序及现场视察报告.在处理发 展中地区的物业业权核实工作时,应 考虑寻求当地的法律意见.鉴于保荐 人在刚修订的《上市规则》下或须实 地视察物业,保荐人可考虑邀请估价 师陪同视察,估价师藉其专业知识能 对物业素质,违例建筑及结构等提供 有用的意见. 四.保荐人须与专业顾问建立更 紧密的沟通 香港作为全球一个主要的股票交 易市场,上市专业顾问能否有效地向 投资者反映上市公司的风险,将直接 影响着香港股票市场的吸引力.新修 订的《上市规则令上市保荐人必须 就其它专业顾问所提交的报告准确性 及完整性负起更重要的监察责任,故 此,估价师及其它专业顾问将与保荐 人有更紧密的沟通及合作,以加快配 合《上市规则》的修订.选择合作伙 伴及建立有效的监察制度及程序,将 能减低各机构本身以及市场的风险. 搴专胃 荣德盛顾问(国际)有限公司董事总经理林增荣 在2005年国际房地产评估论坛上的主题演讲 回归后香港房地产市场的 对估价师的示 一 ,香港房地产市场回归的情况 回归前香港的经济稳定增长,失 业率保持低水平,资本市场畅旺,居 民消费意欲高涨,房地产市场承接各 方的利好条件支持下持续向好,在楼 价和成交量皆创新高的环境下迎接 1997年7月1日的来临. 以董建华为首的特区政府新领导 班子在同年l0月8日发布第一份施政 报告.内容以经济转型,开创新经济 支柱为目标,但是对回归前的房地产 市场则下了一服降温药.政府增加土 地供应,加快公共房屋的建设速度和 加大居者有其屋的兴建量,以达到公 营和私营房屋落成量合计每年八万五 千套的指标.这个指标与回归前住宅 吸纳量平均每年三万八千套高出一倍 多.当这个政策在市场内开始有所反 应的同时,亚洲金融风暴亦正面冲击 香港特区.这场风暴迅速给炽热的股 票市场和房地产市场降温. 从1998年至2003年香港的经济 受内在因素和外围影响进入长达六年 的调整期.地价和楼价辗转持续下 跌,投资意欲跌至谷底,更产生了一 批香港历电上前所未有的新户V1名称 负资产户.据非官方统计最高峰的 时候负资产户数达到三十多万,占自 有资产户百分之三十左右. 表(1)香港特区住宅商品房价走势(1985一~oo5) 资料来源:差饷物业估价暑?至2005年6月(临时数字) 1999辜----100 3320055中国房地产估价师 中 国 序 地 产 估 价 师 毒曹冒 中 圈 房 地 产 估 价 师 =,四大因素主导市场的变化 1.政幕因素 香港特区政府成立后,积极制定 各种各样的改革政策,包括教育,经 济,公务员制度,房屋,房地产,高 科技产业,金融等方面,覆盖面比回 归前港英政府十多年来所制定的政策 总和还多.因为种种主观和客观因素 使这些政策在执行时碰到重重困难. 从政府的角度看,政策具有引导 性,方向性和调整功能,应该是属于 正面的;但是从市场的角度来说政策 则往往被视为干预市场的运作,具有 属于负面的影响.这样的政策越多, 干预越大,对本地和海外的投资者而 言就会产生疑虑,变数,不稳定等感 觉.当这些感觉趋干强烈时就会变成 另一类的风险,也就是政策风 险.投资者对每项投资的市场风险 皆会作多角度的分析和评估用以决定 可以承受的程度,而政策风险相对较 难评估,因为影响范围广,会有连锁 反应,影响的时间长短亦无法准确估 计.政策风险是所有投资者皆不愿意 碰到和接受的,最终结果很简单,就 是持币观望或是撤资离场. 估价师需要对每一项政策会带来 的影响从面到点做分析研究.无论当 时市场表面是多幺兴旺,价格飙升, 买家追价,这种现象很可能是投机性 需求浓于自用性需求,属于虚火上 升.所有投机性的需求可能因为某 种原因,尤其是宏观调控或是打压性 政策,可以在短期内迅速消失.香港 在回归前