上海房地产业发展制度安排分析.docVIP

上海房地产业发展制度安排分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 研究探索〈统计科学与实践)2011年9期从房地产泡沫过程看，货币信贷政策是导致房价短期波市场不能有效满足低收入者的住房需求，住房保障已成为大动的主要因素。但从美国、日本等房价长期趋势的横向比较都市政府的一项法定职责，公共住房被视作政府必须提供的发现，房价长期走势与购房适龄人口(注按照国际惯例，公共产品。从产业角度看，大都市房地产业既具有拉动经济购房适龄人口指年龄在25-45岁之间的人口)之间存在显著增长、保障地方政府财政收入的经济功能，又具有保证所有的正相关关系。上世纪70年代以来，美国购房适龄人口呈现居民居住权利、实现住有所居的社会功能，因此大都市政府上升态势，房价也表现出螺旋上涨趋势。而上世纪90军代开都综合采取法律、财政、税收、金融、行政干预等多种手段始，日本购房适龄人口总体呈现出下降趋势，房价也表现出对房地产业进行监管和调控，以促进其经济功能与社会功能持续下跌。尽管日本房价的持续下跌与房地产泡沫破裂有很的协调和平衡。在满足和管理不同层次、不同类型的住房需大关系，但从其在泡沫破灭后近20年房价仍未出现明显上涨求过程中，政府与市场之间不断进行动态平衡，两者失衡则的情况来看，购房适龄人口总量的变动仍是影响房价长期走将不可避免地出现房价泡沫、住房困难等经济社会矛盾。势的重要因素。从国际比较中认识上海房地产业的…·、(三)大都市政府普遍建立住房保障制度发展阶段和主要问题从纽约、伦敦、东京和香港的住房情况看，国际大都市住房发展普遍存在住房价格高于全国平均水平、人均住房面(一)上海房地产业总体仍处在上升发展期积低于全国平均水平、住房产权自有率低于全国平均水平等1.房改以来上海房地产业总体保持快速发展。1998年，三大特点。为解决低收入家庭住房困难，国际大都市政府逐国务院正式印发了〈关于进一步深化城镇住房制度改革加快步建立住房保障制度。经过数十年发展，国际大都市政府从住房建设的通知)，从此我国房地产业进入快速发展的新阶法律体系、职能机构、政策措施等方面建立起了较为完善的段。1998-2004年，上海房地产业增加值占GDP比重从住房保障制度。总体上，国际大都市住房保障制度主要呈现5.1%持续提升到8.3%;2004年后，房地产市场则表现出明以下特点:一是高度重视立法，强化住房保障的法律支持和显的周期性特点，房地产业增加值占GDP比重在6.2%-保障;二是住房保障政策主要有兴建公共住房、提供住房需8.2%之间波动。总体上看，1998年房改以来，上海房地产业求补贴和控制住房租金等三种模式，三是综合采取土地、财快速发展，增加值规模从191.8亿元扩大到2010年的1000亿政、金融、税收、行政干预等手段保证住房保障制度的运行元以上，按可比价格计算，年均增长10.2%。和实现;四是住房保障制度适时进行动态调整，不断寻求政2.与国际大都市相比，上海房地产市场仍属;新兴;市府保障与市场机制的平衡点。场。在经济发展进入工业化、城市化阶段后，发达国家房地从制度运作效果看，住房保障制度对保护国际大都市低产业基本经历了大约20年至30年的发展周期。从房改至收入者居住权利、缓解住房支出压力、改善居住条件等方面今，上海房地产业发展仅13年。根据发达国家房地产业发展发挥了积极作用。在纽约，政府出租的公共住房占全部出租的经验初步判断，上海房地产业仍处在长周期的上升发展阶住房的9%左右，租金不超过租户收入的30%;接受政府公共段。从房地产业规模看，上海房地产业增加值占GDP比重仍补贴的住房占纽约市全部住房的10.4%。至2010年，香港公明显低于国际大都市10%以上的发展水平。在房地产市场内营房屋覆盖了46.5%的家庭，其中30.1%家