2016年南昌市房地产市场年报.docVIP

2014年南昌市房地产市场年报 HFHHJX-2014-YTGJ-15 2015—1—8 目 录 ONTENTS 1 2014年宏观市场分析 2 2014年南昌土地市场 3 2014年南昌商品房市场 4 2014年南昌二手房市场 5 2015年南昌楼市预测 2014年宏观市场回顾 2015年宏观市场展望 2014年宏观市场分析 1 PART 2014年 宏观市场回顾 1 * 【宏观政策回顾】 从4月份起，尤其是下半年以来，相关部门出台了一系列刺激政策，楼市政策环境走向宽松。 1月 2月 3月 4月 5月 国务院：力促农村扶贫开发工作，加大土地流转力度，增加土地供应量，拓宽房地产业务领域； 李克强：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求； 国务院：加大“定向降准”措施力度，能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例的银行业金融机构适当降低准备金率； 财政部和国家税务总局：明确夫妻间房地产权属变更免征契税； 国土资源部：各地禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款； 南宁房管局：正式发布限购调整措施的城市，打响了“救市”第一枪； 财政部：职工连续足额缴存住房公积金半年，可申请住房公积金个人住房贷款； 国土资源部：将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程； （930新政）央行、银监会：还清首套房贷再贷算首套； 央行：一年期贷款基准利率下调0.4%至5.6%; 存款基准利率下调0.25%至2.75%, 金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍； 国家新闻办：将建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口与非农业户口性质区分； 全国经济工作会议：2015年经济工作重点由“转型/改革”向“维稳经济”转变，同时弱化经济增长目标，突出“新常态”。 7月 8月 9月 10月 6月 11月 12月 不同城市分类调控，抑制投资投机需求； 各地陆续放松限购，政府行政干预退出； 央行松限贷再降息，稳定住房消费市场； 新型城镇化出规划，带来楼市发展机遇； 不动产登记倒计时，建立楼市长效机制。 【宏观政策回顾】 * 【楼市分类调控】 综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。 3月5日，国务院总理李克强所作的政府工作报告提出，要完善住房保障机制，创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。 2014年楼市调控政策呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。 在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。 回放 * 【放松限购】 在楼市持续低迷的情况下，各地开启救市第一波。 限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不愠不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。 9月30日下午，三亚市住建局已经研究决定，三亚市将于10月7日起正式放开限购，具体方案也已经确定。截至目前，全国仅有4个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳。 回放 自4月南宁打响限购松绑第一枪后，各地陆续出台政策放松限购；目前仅剩4大一线城市坚守限购。这也印证了针对不同城市情况分类调控思路。 * 【930新政】 “930房贷新政”开启了救市第二波，对市场信心的恢复和成交量的提升都起到了不可忽视的作用。 2014年9月30日下午，央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确：首套房最低首付30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，已结清首套房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时仍可执行首套房贷款政策。 回放 此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，他们恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。 930新政”做为2014年各种松绑政策中影响最大的一个，但效果有所打折。一是因为最低7折的利率实际落不到实处，二是因为当前楼市已经发生根本性变化，多数住房已经失去投资价值。 * 【央行降息】 此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。 11月21日晚间，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。 回放 2年多来的首次降息，对于购房者而言，意味着房贷利率，包括公积金贷款利率都将下调，月供减少，再加之此前的房贷新政，