2016年3月泰安项目定位报告.docVIP

2016年3月泰安项目定位报告 在扬州，居住的观念在如何演变？（客户）在扬州，楼市的产品在如何发展？（市场）在泰安，有着60幢别墅近8年尚未售罄的先例。那么，在这个地方，什么样的产品、什么样的定位，能形成市场突破，在适量的时间里以适当的价格卖给适合的人？市场研究、别墅认知、客户锁定、产品定位，本报告将给予研究解答。第一部分 市场研究1.宏观研究2.扬州楼市解析 1.1 宏观研究城市性质与地位：扬州——国家历史文化名城、长江三角洲北翼区域性中心城市与门户枢宁镇杨经济圈纽城市、具有国际影响的旅游休闲与生态宜居城市。苏锡常都市圈·2008年底，扬州市区城市人口已达101.6万人、城市建设用地近120平方公里，已达到了上一轮总规（2002-2020）规划期末的规模；·2009-2030城市规划编制工作已经启动，城市总体布局形成初步方案。本轮总规，至2030年扬州主城区人口规模将达200-220万人，城市用地规模将达到260平方公里左右，人均城市建设用地在110-120平方米；·2010年，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达21766元和9462元，城乡居民人均居住面积分别达到37.9和42.4平方米（2009年分别为38.8和42平方米）。1.1 宏观研究扬州的城市性质与地位决定着其独特的宜居特色，至2030年主城区将达到200-220万人的人口规模也决定着其房地产业发展的前景。“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”的深度建设，“十二五”规划的实施、战略性新兴产业规划的启动、居民消费升级和城镇化深度推进，都将拉动扬州经济增长、带来广阔发展前景。 1.1 宏观研究GDP与房地产投资：扬州GDP近年来一直GDP增速下滑保持着两位数以上的增速，但2008年金融危机导致增速显著下滑，2009年开始缓慢回升；扬州2008年房地产投资保持着惯性上涨，但是到2009年则出现显著下跌、2009年房地产投资增速出现负值，为-5.9%。总体看来，扬州经济呈平稳运行态势，有2009年房地产投利于房地产市场发展。资出现负增长1.1 宏观研究经济结构：扬州经济结构中，投资比重明显大于消费，居民投资热情高涨，房地产作为保值增值的投资途径之一必然深受青睐。扬州三产结构逐步优化，第三产业所占比重逐步加大。 1.1 宏观研究房地产市场供给与销售：2008年金融危机致使扬州房地产市场陷入低迷，市场供过于求、供销比达到1.44；于是，2009年政府着力调控托市，二季度房地产开始回暖、直至下半年井喷，全年销售量接近2008年的2.5倍、环比增速达126.36%；09年的过热又导致政府开始调控抑市，2010年作为名副其实的调控年，市区住宅销售量环比下降31.72%。综合来看，扬州亦呈现显著的“政策市”特征。1.1 宏观研究房地产市场供给与销售：2009年全年住宅市场基本都处于供不应求的状态（除4月份与9月份供销比大于1外，其他都小于1）；2010年全年几乎都处于供过于求状态，12月份供销比更是达到了2.79的顶峰，供应几乎3倍于需求，市场风险逐步累积，市场细分更显重要。 1.1 宏观研究小结与展望：城市发展极具活力、城市环境极具宜居特色（创新扬州、精致扬州、幸福扬州）；城市经济总体呈持续平稳较快的增长态势；城市经济结构逐步优化，居民投资热情高涨；房地产业总体呈平稳发展态势，但亦呈现明显政策市特征，2010年全年总体呈现供过于求特征，市场风险逐步累积；国家宏观调控政策的步步趋紧、品牌地产公司的实力进驻，给2011年房地产市场带来较大变数，市场细分与定位将成为制胜的关键。1.2 扬州楼市解析版块解析：河东分区东区扬州楼市按其发展的先后顺序及地域区隔可明显的分为东南西北中五个板块。 1.2 扬州楼市解析版块解析：北区文昌大桥通车，京杭大运河正逐步启风光带及商务、产业中心完围绕自然生态和历史文化两条动善，广陵行政中心改造，链主线，打造“国内一流、国际接江都，发展大扬州。河知名的著名旅游景区。运古随着大扬州的发展成为东近期城市物理核心，是区近期乃至将来的热门板京块。杭大运完善西城商业副中心和新城河重点建设港口工业园和瓜洲新区，生活配套设施建设，推进新建设扬州港，综合物流园区；加快城西区行政商务中心建设。扬州南部道路的建设，打造南部副中心。扬州城市发展到今天，各区域发展日渐均衡，呈现齐头并进、区域争鸣的态势。并且由于扬州经济发展极具活力、而主城地域范围并不大，故向各区域散开发展成为必然，各区域都有着重要的城市定位与功能诉求，以及由此带来的发展机遇。1.2 扬州楼市解析版块解析：扬州新一轮规划，将以瘦西湖东扩、西扩形成城市核心，以瘦西湖区和老城区展示扬州的古朴风情，新城西区和东部地区则在扬州未来的城市发展中担当起更多的功能；新城西区—行政、商贸；西南版块—第二城、机械、光电产业；南区