第七章房地产的项目管理.ppt

3、房地产销售服务的主要内容:(P183) (1) 售前服务 （2）售中服务 （3）售后服务 房地产销售有关法律法规 （见书p184页） 学习方式：自主看书学习 九、房地产项目的决策 房地产项目决策的因素： WBS、甘特图、基准（BASELINE）、项目干系人和关键路径。 （1） WBS是工作分解结构： PM要召开团队进行讨论，向成员提供与项目相关的所有详细资料，并把WBS树分解到二层三层。然后要花上一段时间让成员 进行头脑风暴式思考，制订工作产出和相应人员的职责，记录每一个工作包的完成标准。 举例：我们要结婚了，怎么来分解呢？ （2）甘特图：也叫横道图等，很多名称，我们说它是甘特在第一次世界大战时开始使用，它就是在WBS的基础上将WBS形象化与进度控制。 （3）基准：举例说明 ? 接上：我们在没有结婚之前，你可以找几个朋友？ 但当有一天你和你的朋友进了一个小黑屋子，然后带了两个盖章的本本的时候，你还可以选择几个？ 我们说此时就不允许了，因为你过了一个基准线。 如果你还想脚踩N只船就需要重新回小黑屋子再盖两个章就可以了。 那我们的项目要越轨怎么办，也就是项目变更？我们说对这样的项目变更会影响各要素比如时间，成本，质量等 我们应该统一由项目管理办公室来进行控制，如果你要变更基准，必须要进行严格的限制。 在客户提出变更请求时，要建立变更申请登记表和变更申请 表，并让客户签字。 第七章 房地产项目管理 身是菩提树，心如明镜台，?时时勤拂拭，莫使惹尘埃 本章学习要点： 本章主要介绍了房地产项目管理的概念、开发的流程、项目的策划、设计、施工、营销等一系列过程。 一、卷首语 （1）思维的重要性及创造性 案例一：你觉得中国人聪明还是美国人聪明？ 案例二：如果你刚买了一个豪华的房子，可你三岁的儿子把整个墙壁上都写上“我爱长城永不倒，我爱北京天安门”，你该怎么做？ 1/3+1/2=？ 1/2+1/2=？ if...else... if...if...else... 美国人的教育方式：“你老人家真有绘画的天赋，简直就是毕加索的毕加索，你这一幅画至少能卖100万美金”你们知道美国人喜欢钱，用金钱来量化一定是效果明显。 但显而易见，您老人家把画画在墙壁上是不能永久保存的，所以我明天给你买一个画布，你就尽情的画吧。否则我们要损失多少个毕加索呀！ 于是我们就可以看见我们的小宝贝在画布上快乐的滚来滚去。墙面也干净了。 ? 总结：中国人很聪明，不用说大家就知道，但中国人聪明做工作就有了聪明的做法，他们往往是每个项目都是按照自己的见解来做。 而美国人如何来操作呢，他们就象洗澡，会在面前挂一张纸，上面写着先洗头，再洗耳朵，再洗脸，，，这样做事情就有了一定的流程，渐渐的就形成了一套体系。 所以这也是我们今天来探讨房地产项目管理的目的所在。 二、房地产项目管理内容 房地产的项目管理分九个知识领域，分别是成本管理、质量管理、时间管理、范围管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理。 其中时间，质量和成本管理构成了三角形。 （一）、房地产项目管理的三角形 互动：大家在纸上画一个等边三角形 质量 时间 成本 由图上知：任何一方的移动必定带动其他的变形，如果时间缩短，怎么样？就是我们常说的“献礼工程”，同时必定会影响质量和成本。 讨论:这个三角形中间是要写什么？ （房地产）项目的范围管理 房地产项目管理三角模型 房地产项目管理三角形： （1）项目三角形中的成本（投资：土地费用、独立费用、勘测设计费用、政府规费；开发：土地开发、房屋开发、配套设施、代建工程；），主要来自于所需资源的成本，自然也包括人力资源的成本。 （2）为了缩短项目时间，就需要增加项目成本（资源）或减少项目范围。 （3）为了节约项目成本（资源），可以减少项目范围或延长项目时间；如果需求变化导致增加项目范围，就需要增加项目成本（资源）或延长项目时间。 房地产项目成本管理的流程：房地产项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。 房地产项目成本管理的重要性： （1）市场经济条件下的房地产企业