海甸金水岸招商报告(旧改办).pptVIP

采取何种出让方式:整体或者分割 采用何种土地成本核算方式？ 挂牌底价如何确定? 海甸·金水岸(东区)土地招商拟采取委托专业机构的方式实施 * 第三部分：项目成本测算 项目拆迁调查基础数据 成本测算说明 拆迁成本测算 土地成本测算 海口市旧改办 * 经济测算依据及相关说明 1、拆迁补偿估算根据美兰区旧改指挥部和新家园拆迁公司提供的拆迁调查数据为基础进行测算； 2、拆迁补偿安置标准按《海口市美兰区旧城改造拆迁补偿安置方案》执行； 3、拆迁人工作经费按《海口市旧城区（城中村）改造拆迁人工作经费使用管理指导意见》执行； 4、安置房、商业用房、地下室车库等建设成本数据来源于市物价局的测算资料及已完工类似工程建设成本分析； 5、海甸溪北岸地区控制性详细规划（08.11）； 6、被拆迁户过渡安置时间按20个月计算； 7、根据拆迁调查统计，被拆迁户按40%选择货币补偿、60%选择实物补偿计算； 8、其他说明详见估算表。 海口市旧改办 * 第二部分：项目成本测算 项目拆迁调查基础数据 成本测算说明 拆迁成本测算 土地成本测算 海口市旧改办 * 海甸溪北岸东区拆迁补偿费用估算 序号 项目 面积 补偿金额（万元） 备注 1 土地补偿 556亩 35177 2 建筑物及附属物 38.58万m2 34724 3 补助、补贴、奖励 18345 4 其他费用 6436 合计 94683 海口市旧改办 * 第三部分：项目成本测算 项目拆迁调查基础数据 成本测算说明 拆迁成本测算 土地成本测算 海口市旧改办 * 海甸·金水岸（东区）土地成本估算一（拆迁补偿成本地价） 序号 项目 补偿金额（万元） 备注 1 东区拆迁补偿费用 88247 拆迁补偿、安置、补助奖励等费用 2 拆迁其他费用 6436 工作经费、拆除清运、评估、协调费等 合计 94683 成本地价 （地面地价） 342万元/亩 可出让净地面积约277.1亩 楼面地价 1451元/m2 可供开发建筑面积约65.24万m2 拆迁补偿 成本地价 海口市旧改办 * 海甸·金水岸（东区）土地成本估算二（拆迁补偿安置成本地价） 序号 项目 补偿金额（万元） 备注 1 东区拆迁补偿费用 88247 拆迁补偿、安置、补助奖励等费用 2 拆迁其他费用 6436 工作经费、拆除清运、评估、协调费等 3 安置房建设差价 5264 建设成本按2700元/m2，安置结算价按2371元/m2，估算共需安置房16万m2 4 开行贷款利息 9539 货币支出按12个月计，安置房建设及其他支出按24个月计，利率7.83% 合计 109486 成本地价 （地面地价） 395万元/亩 可出让净地面积约277.1亩 楼面地价 1678元/m2 可供开发建筑面积约65.24万m2 拆迁补偿安置成本地价（含利息） 海口市旧改办 * 海甸·金水岸（东区）土地成本估算三（拆迁补偿安置、市政道路配套、庙宇重建、利息成本地价） 序号 项目 补偿金额（万元） 备注 1 东区拆迁补偿费用 88247 拆迁补偿、安置、补助奖励等费用 2 拆迁其他费用 6436 工作经费、拆除清运、评估、协调费等 3 安置房建设差价 5264 建设成本按2700元/m2，安置结算价按2371元/m2，估算共需安置房16万m2 4 开行贷款利息 9539 货币支出按12个月计，安置房建设及其他支出按24个月计，利率7.83% 5 市政道路及绿化 8000 市政道路配套、绿化工程等 6 关圣庙重建 260 合计 117746 成本地价 （地面地价） 425万元/亩 可出让净地面积约277.1亩 楼面地价 1805元/m2 可供开发建筑面积约65.24万m2 拆迁补偿安置、市政配套、庙宇重建、利息成本地价 海口市旧改办 * 第四部分：土地挂牌出让策略 近期海口市房地产交易市场研究 不同方式下项目挂牌地价研究 土地招商模式及商务条件研究 海口市旧改办 * 海口市近期土地交易市场研究 成交日期 项目名称 土地面积 （亩） 容积率 楼面地价（元/m2） 土地单价 （万元/亩） 总地价 （亿元） 竞得公司 备注 05年11月 美丽沙 3307 54 17.85 香港新世界 吹沙填海项目 08年6月 新港一期 341 4.0 1196 319 10.9 上海绿洲置业 旧城改造，海边一线地，现状出让 08年8月 玉沙村 222 5.0 1228 409 9.05 安中国际石油控股 旧城改造，金融贸易区，现状出让 近年来海口土地价格稳步增长，年增幅基本维持在15％左右； 步入08年，随着国内房地产市场降温，海口市土地交易增长态势出现放缓的迹象； 从08年新港、玉沙村两宗旧城改造项目用地挂牌出让的过程来看，海口市大宗土地挂牌交易情况不容乐观。