深圳房地产中介门港式管理实战.pptVIP

冲突仲裁(撞盘落定) 总则: 客户下定金同时分行经理将合约内容发至区域秘书处 ¤ 撞单原则 ¤ 优选原则 撞单原则 1 保证公司制度最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3 严禁恶性竞争,否则双方分行经理均受罚 4 如有异议, 向区经协商处理 冲突仲裁(撞盘落定) 先下定者 价高者 反签者 针对业主 90M2以下物业会降价 —供大于求 针对业主 90M2以上物业会降价： 1、交易成本 2、获利变现 针对客户 A、 90M2以下物业会涨价—回报率 B、 90M2以上物业会涨价—物以稀为贵 七、成本控制与预算 开源节流是企业永远的话题; 中介公司成本结构; 中介公司利润10-15%是正常的行业利润率; 中介公司规模的影响； 成本控制建议; 成本预算; 优化业务流程,提升工作效率; 开源节流是企业永远的话题 没业绩时成本很要命; 成本控制了，业绩却不能提升 业绩提升了,却赔了钱; 大手大脚不行,小手小脚不可,合理开源,科学节流 中介公司成本结构 人力成本:20% 广告成本:8~10% 门店租金:10% 后勤: (行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管)：10% 水、电费用：3% 耗材（纸、杯、洁具、维修）：1% 分摊（装修折旧与设备折旧）：5% 提成：28% 利润：13% 中介公司利润10~15%是正常的行业利润率 5~30家：利润率8% 30~50家：利润率10~12% 50~80家：利润率12~18% 80~120家：利润率20~25% 120~200家：利润率25%以上 中介公司规模的影响 规模放大 风险增加 规模放大 成本降低 A B C 规模不大 成本偏高 成本控制建议 每月部门 成本一览表 耗村类 部门定量 人工定编 管理人员 保底线 业绩和利润 成本控制建议 1 2 3 4 5 预 算 提前两月作预算 明确网点规划 分析市场，政策动向 预算是最好的计划 签署责任书 预算 八、优化业务流程，提升工作效率 流程是优化 固化的循环 先推标准再定流程 流程确定组织结构VS组织架构确定流程 举例： 交易流程 九、业务运营模式：港式为王 突出快、准、狠、贴 追求选美原则 注意团队作战 强调优胜劣汰 1、港式管理与狼性文化 九、业务运营模式：港式为王 成本高，短期难见回报 追求后发制人，独享渔翁之利 追求市场绝对占有率，讲究人均创收 2、港式经营讲究高举高打，后发制人 九、业务运营模式：港式为王 A、人力资源 3、高效、优质、庞大的后勤保障体系 B、行政、人事 C、IT信息 D、企划、培训 E、品牌、战略 F、财务 G、按揭与售后 后勤保障占总业绩 的10%~15%左右 九、业务运营模式：港式为王 4、管理层级繁多，目的在于发展储备 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX经理 XX经理 XX经理 XX经理 九、业务运营模式：港式为王 5、流失率高，追求“剩者为王” 九、业务运营模式：港式为王 拿利润？ 还是拿业绩？ 拿月薪？ 还是拿年薪？ 打工？ 还是股东？ LOGO “ Add your company slogan ” 地产中介行业发展历程与趋势 一.地产中介行业发展历程与趋势 1 二手房概念 2 房地产三个级别市场划分 3 二手房中介发展历程 4 未来趋势 1、二手房概念 Pre-owned House 正确译法 Existing House Second House 2、房地产三个级别市场划分 土地市场 → 一级市场 发展商预售楼盘→二级市场 小业主转让物业→三级市场 3、二手房中介发展历程 合同制经纪公司 雇员制(店面)经纪公司 加 盟 特点: 经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)， 经纪人拿多数 （60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。 特点: 底薪+提成+福利 规模化、量化式 管理，淘汰率高 团队作战 特点: 形式多样化， 收取加盟费或合作 制，在北方有一定 市场。 4、未来趋势 雇员制（店面） 港式、台式各领风骚， 南派港式，北派台式 加 盟 店 二、当前环境下的思维与对策 A、房价上扬，成交活跃 B、各大中介公司不断 扩充网络 C、各大中介公司管理人 才稀缺，员工难招 D、行业不太规范，投诉多 当前环境 二、当前环境下的思维与对策 A、适度控制发展规模 B、加强培训，格式化管理 C、重视子弟兵建设 D、提倡非功利竞争 对策 三、新店选址与布局配置 1 开店常见问题 2 门店拓展标准报告 3 门店布局规划 开店常见问题 1.好店无好业绩(位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好