论市场化不是国有直管公房的根本出路.docVIP

论市场化不是国有直管公房的根本出路 ? 国有直管公房是指产权属国家所有，由房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，这一传统公益性房产管理也逐渐步入了困境，出现了体制不顺、租不能养房、房屋老化旧损严重、欠租现象比较普遍等问题，致使不少人以为，只有加快国有直管公房的市场化进程，推进产权私有化才是国有直管公房的出路，以为像某些国企改制一样，经营出了问题“一卖就灵”。因而自上世纪90年代以来，各地都不遗余力的加快了推进直管公房的市场化进程，但现实的情况市场化并没有给整个直管公房管理带来福音，相反，随着优质资产的大批转让，直管公房存量规模急剧减少，规模效益直线下降，并带来了新的问题，如已售公房小区的物业管理问题、公房管理单位的生存危机等。笔者以为：造成国有直管公房管理困境的根本原因并非市场化程度不够，反而正是因为市场化加剧了管理的困境，市场化绝非国有直管公房的根本出路。 一、国有直管公房的本质 从产权来源上看，国有直管公房是政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房屋，产权属国有。作为社会主义国家的一种社会公共资源，几十年来，在解决城镇低收入家庭住房难、维护社会稳定等方面发挥了重要作用。 直管公房的入住对象是城镇低收入家庭和无房户，一旦入住，租赁权不得自由转让，房屋也更不能上市自由流转。直管公房的租金一直实行的政府定价，执行的是带福利性质的低租金，个别特困家庭还可经相关部门审定后予以减免。租金收入原则上应该上缴财政，其管理和维修费用由政府财政据实拨付。 由此可见，国有直管公房本质是带有社会保障性质的公共产品和维持居民正常生活必需的保障品，而非一般商品或生产要素。这一最突出的本质特点也直接决定了国有直管公房不可能完全适用市场经济的“游戏规则”。 二、市场化解决不了国有直管公房的根本问题 市场，从本质上说是一种资源配置方式，即市场主体在充分自主和自由竞争的条件下，追求利润和效用的最大化，强调自主经营和风险自担。但因为国有直管公房的“公共产品”的本质特征的存在，必然在实际应用中遭遇“市场失灵”。具体表现为：直管公房市场不允许社会资本自由出入，即有钱也不一定能买到租赁权（产权出让的除外），相反，无钱却也能够消费，换句话说，就是不交房租也不可能将其驱逐出去。 从前些年的实践来看，推进国有直管公房市场化的设想主要有两种方式：一是着眼于固化资产的盘活，对直管公司进行优惠出售和服从于旧城改造的整体转让拆迁；二是推进租赁秩序的市场化，实行市场租金。但实际效果对于直管公房的管理和运营来说，都不理想。 优惠出售实质就是将公有房屋的产权私有化，将国有资产以低于市场现值的价格卖给私人，这本身就是一种国有资产的流失。其后果是直接导致了大量优良资产的出让，使国有直管公房的总体完好率下降，加剧“以租不能养房”的矛盾。具体到某一栋或某个公房单元，大批房屋优惠出售后，实际让少数买不起的租户所出的有限租金来承担起本区域内下水道、路灯等附属设施和配套公用设施的维修养护费用，使公房管理经费更趋紧张。 配合旧城改造的整体拆迁，至少会导致以下三项直接后果，一是使一些极具地方特色的建筑和人文传统迅速消亡，破坏了几十年来形成的特有城市社会生态，割断城市文脉，如常德城市中区改造后，原来那些代表江南民居特色的荫子屋四合院所剩无几，至今已很难再找到常德城市历史印记。二是将大量低收入家庭无情的推向了市场，虽然拆迁补偿中给予了极大的优惠政策，但相对于日益高涨的房价，区区几万元的拆迁补偿金无疑是杯水车薪。这在客观上催生了大量的“夹心层”，即拿了拆迁补偿费，又不符合廉租住房政策更买不起商品房；三是成片转让开发的实际所得并没有真正用于国有直管公房的管理。土地出让成了地方政府额外收益，房产价值70%以上补偿给了被拆迁户，即便是作为产权人应得的30%补偿费也未真正返还。实际也应视为国有资产的另一种流失。对于依靠租金来生存的房屋管理单位来说，不仅丢掉了“粑粑”，连制作“粑粑”的印子也丧失了。 再看租赁秩序的市场化。 按最初的设想，租赁秩序的市场化即是大幅度提升房屋租金，二是依法打击欠租和非法转租转让行为。但直管公房住宅依然必须执行政府定价，房屋管理单位不得任意提高租金标准。同时，一旦提高了租金，却因租户经济承受能力的限制等原因，欠租面越来越大。依靠提高租金来增加收入的愿望并未完全实现。 同样，在依法打击欠租和非法转租转让行为方面取得的效果同样差强人意。究其原因，一是在理论设计上，把国有直管公房的租赁协议双方视为平等的市场主体和合同主体，但实际情况是，在包括政府领导、租户个人和司法机关的意识中，租凭户都处于弱势地位，并未把房管单位作为市场经济的法人实体和市场主体。欠租或以房谋利虽不合法，但也情非得已。二是因为上述认识偏差，或是对租户的同情，直接导致了对于欠租现象和非