项目四 市场比较法操作.docVIP

项目四 市场比较法操作 【教学目标】 1、应知比较法的基本原理； 2、应会搜集交易实例； 3、学会选取可比实例； 4、学会建立价格可比基础； 5、学会编制比较因素说明表、指数表、修正系数表。  任务一 ? 认识比较法的基本原理? ? 一、比较法的概念和理论依据 ? ? 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 ? ? 二、比较法适用的对象和条件 ? ? 比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。 比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 ? ? 另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。 ? ? 三、比较法的操作步骤 ? ? 运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行： ? ? 1．搜集交易实例； ? ? 2．选取可比实例； ? ? 3．建立价格可比基础； ? ? 4．进行交易情况修正； ? ? 5．进行交易日期修正； ? ? 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 ? 搜集交易实例运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。 搜集交易实例主要有下列几种途径： ? 1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料。如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 ? 2．查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 ? 3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 ? 4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。 ? 5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 ? 6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 ? 在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括： ? (1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”(参见表4—1)。搜集时按该表填写，既方便又能避免遗漏重要事项。在实际工作中，还可以将估价人员与交易实例搜集者分开，某些人可以专门从事交易实例的搜集工作。 交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误。 ? ? 作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。  ? 选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易