万科集团产品经性管理办法.docxVIP

万科集团产品经济性管理办法目的规范产品决策及形成过程流程，形成万科在产品经济性上的竞争力。范围概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、构件深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、构件深化设计六个专业。原则：客户导向：由客户需求到产品形成是任何工作的基准，产品经济性必须基于客户导向开展。严禁产品形成过程中无目标客户分析基础的性能增加或减少。严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应持按照本制度规定的流程开展产品经济性管理工作。充分配合：设计、成本等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以期最佳解决方案。外部资源协调：公司应作好与外部设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。概念产品经济性是指通过产品设计与生产过程，最终的产品成本支出能体现匹配目标客户需求基础下的资源消耗量最小。组织与分工集团成本管理部、产品管理部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。一线设计管理部：负责对外部设计院的协调、约束、管理；负责按流程规定节点组织产品经济性联席会议，并按会议决议进行设计方案修改；5.3 一线成本管理部负责对不同产品经济性方案提供成本分析与数据结论；负责根据成本前置体系内容，主动提出经济性管理可行性建议；负责填写《产品经济性管理专向会议纪要与成果表》，记录产品经济性管理的过程；负责分阶段反馈经济性管理效果；一线营销、工程、物业、客服部门负责从各自角度，兼顾长短期支出，提出可行的产品经济性管理建议；产品经济性管理流程与节点成果要求决策分级及相关规定：根据对项目产品成本影响的重要性，对产品经济性决策内容分为A、B、C、D四级。本文未提及但本文支持文件《成本前置知识体系》所包含之内容，均按D类处理。各分级及相关规定详下表：决策分级分级理由决策人要求决策形式A对产品经济性影响巨大一线公司总经理或其授权人按本文规定B对产品经济性影响重大一线公司部门经理及以上C对产品经济性影响较大一线公司部门经办人及以上D对产品经济性有影响一线公司部门经办人不限对管理效果的反馈规定：各阶段产品经济性管理步骤结束后，成本管理部应对照以往成本测算结果，向公司管理层及设计、工程等相关部门反馈经济性管理成果，并及时调整项目动态成本。各阶段管理流程与节点成果要求概念规划设计阶段： ??此设计阶段主要内容为确定项目产品：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。此阶段是项目产品经济性影响最大的阶段，必须倾注极大的精力，避免产品中无效成本的发生。概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1项目产品组合最盈利的产品组合盈利能力对比表设计、成本、营销A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期0.5d2成熟产品运用标准化率高成熟产品面积比率设计、营销、成本3可售比　可售面积/建筑面积；赠送建造面积比设计、营销、成本　4项目公建配套满足规划要求的最小化面积配套面积户数比设计、营销、成本、客服、物业5配套商业满足需求的商业面积商业面积户数比6路网布置路网设计路网简洁合理道路/占地面积比设计、成本、客服、物业B路网设计方案初稿0.5d项目出入口出入口数量优化出入口数量/消防规范数量道路宽度道路宽度优化道路宽度/规范宽度设计、成本7组团布置单组团大小单组团大小合理单组团户数设计、成本、客服、物业单组团出入口出入口数量最少单组团出入口数量/消防规范数量8停车布置地面地用地面车位数量最大化实际地面车位比/规划地面车位比；地面车位面积/项目占地面积设计、成本B停车设计方案初稿0.5d停车方式停车方式合理化车位面积，人防车位面积车位大小因地制宜作适量小车位小车位数量/车位总数地下车库设置与面积地下车库集中设置及面积最小项目地下车库数量唯一，单车位占地下室面积机械车位机械车可行性分析机械/非机械车位的分析报告9土方工程按原有地势规划产品排布及设计场地标高动土量最少单位占地面积动土量、场地标高平均降低/增加值设计、工程、成本B场地标高方案初稿0.5d排水方案排水坡度合理，减少填方排水坡度值、排水泵站分析报告设计、工程、成本方案设计阶段：此阶段的设计成果主要包括以下内容：建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。方案设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标（包含但不限）参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间1建筑建筑平面布置建筑体形的长宽比例适中；具对称性长宽比、对称系数、周长面积比设计、成本B专项评审会议或结合公司相关决策节点单体方案委托前与形成初稿后0.5d外挑外挂构件立