商业地产开发的“所为与“不为”.docVIP

清华大学商业地产高级研修计划 商业地产开发的“所为”与“不为” 主 讲：王杰 时 间：2008年5月23日下午 地 点：科技大厦二层第三会议室 速记提供：创世德速记（010 王杰，合肥工业大学公民建筑专业 主要工程设计的作品：长安街的中粮广场、、邮政枢纽中心、万通新世界广场，方庄、望京、海淀、朝阳、通州、顺义等区的其他项目。 服务过的企业：万达集团、伊方集团 走过五个城市：大连、南宁、武汉、昆明、北京，在五个城市做过七个项目。其中五个项目属于万达集团。时任大连房地产公司的副总经理，主管过工程成本规划设计，星海人家小区当时是一个纯封闭式的住宅小区，2001年的时候，是一个少有的小区，规模大，设计比较新颖、人性化。交付使用以后，成为大连市对外参观必须参观的一个项目。还有一个是雍景台，交付以后，在大连唯一获得了鲁班奖。另外，参与了万达在大连华府的规划设计。2003年的时候，调任南宁万达有限公司的总经理，负责主持南宁万达商业广场的开发。后调配到武汉任武汉万达商业广场的总经理，负责与南宁同类型的武汉万达商业广场的全面开发工作，包括前期、销售、招商、工程成本和后期运营的组建。 我开发的南宁万达和武汉万达这两个商业广场，纯属商业地产项目，在当时的万达四代产品中属于第二代，我待会在后面给大家汇报介绍万达的四代产品。武汉万达商业广场交付使用后第12天，2005年1月5日我被派往昆明，任昆明万达有限公司总经理，负责主持昆明滇池卫城3000亩别墅区的开发。当时我完成了整个区域的规划和部分区域的交付使用。2005年8月转会到龙德置地有限公司，我在用了“转会”，就是大连的两个老板商量了一下，就给我商量到自己的家门口上班了，我在这里主持开发龙德广场项目。 所以在七年的两个企业、五个城市和开发的七个项目中，有三个纯属于商业广场，一个是南宁万达商业广场，13万平米，纯经营面积是10万平米；武汉的万达商业广场，也是13万平米，纯经营面积超过10万平米；龙德广场，现在我们正在开发建设，已经有部分业态开业了，这个也是纯商业项目。分两块：第一期纯商业广场一共24万平米，纯经营面积达到20万平米，二期是一个精品小户型公寓。通过这三个商业广场的案例和亲身体会和主持操盘的体会给大家汇报一下心得。 首先，商业地产应该是一个的舶来因素很多的新生事物。 这个在我曾经从事的企业万达和其他的企业清楚得很。10多年，很多开发商为了从中分得一杯羹，大家都吃尽了苦头。也有不少企业尝到了甜头，正是因为这些使得很多开发商争先效仿，在这条道路上勇往直前。 但是由于操作不规范，或者是急功近利的心态，使得本该获得高额回报的投资，变成了食之无味、弃之可惜的鸡肋。可以这样说，今天的中国商业地产开发还在路上，需要我们及时总结经验，修正错误，减少失误。所以今天清华大学提供这样一个平台我感到很高兴，我希望把我的经验给大家进行交流，我也希望通过我所服务的企业中，和通过我操盘的商业地产项目中，我的经验和我的教训，与大家进行分享，能成为一块铺路石，帮助大家在这条路上多走稳一步。 今天我要讲的题目就是《商业地产的“所为”与“不为”》。古语说，君子有所为有所不为。大家都是商业地产的开发专家、行家，大家各有所得，我今天讲的这些大家可能都体会了，我只是用我原汁原味的伤痛叙述给大家，特别是在商业地产的开发中，也有很多事情是要有所为，有很多事情是坚决不能为。 接下来我就把商业地产开发中，哪些是所为，哪些是不能为，分七个章节给大家进行汇报。 一、什么是商业地产？ 商业地产是一种结合体，我这给了三个结合体，这也是通过我们内部讨论、论证磨炼出来的精华。 1、商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子，按照我们自己的主张，按照我们自己的经验和知识，盖好了房子等别人来租，这是错的。应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。 2、商业地产是城市设施与商业的结合。 大家都是专家，地产商做广告的特点就是穷其所有找卖点，曾经有人把三大卖点全部说成了地段、区位，第一区位、第二区位、第三还是区位。所说的区位无非就是城市设施的完善性，我是北京人，大家对北京的地理条件可能比较清晰，北京是一个环状的城市，由二环、三环、四环、五环、六环组成，二环的房子永远比三环、四环的房子贵，这就是城市设施完善的结果，商业地产也是一样，但是商业地产和普通地产的城市设施不一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是交通