青岛万科生态城二期项目可行性研究报告.docx

青岛万科生态城二期项目房地产项目可行性报告学生姓名　王程　指导教师　李武艳所在分院工商管理分院专业工程管理班　　级　13工程1班　学　号 1320330106成绩　　　评阅教师签字2015年12月15日目录第一章项目总说明31.1项目背景31.2开发商41.3可行性报告编制的依据4第二章项目的概况42.1 项目名称42.2 宗地位置42.3 项目周边的社区配套52.4 项目周边环境62.5大市政配套62.6 规划控制要点72.7土地价格92.8宗地现状9第三章投资环境研究93.1历年当地社会经济情况93.2城市基础设施状况113.3政府鼓励投资的领域12第四章市场研究124.1区域住宅市场成长状况124.2区域内供应产品特征164.3 区域市场目标客层研究18第五章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目195.1相似楼盘的比较分析195.2邻近楼盘的比较分析205.3项目的SWOT分析21第六章规划方案及建设条件226.1设计概念：设计风格、设计特点。226.2主要产品类型226.3规划设计特点23第七章建设方式及进度安排247.1 工程计划：247.2销售计划：25第八章项目总投资及开发成本估算25第九章项目评估基础数据的预测和选定319.1损益表与静态盈利分析319.2现金流量表分析34第十章项目经济效益评价3610.1财务基本报表3610.2全部投资现金流量3710.3盈利能力分析38第十一章风险分析3911.1风险因素分析3911.2项目风险处理对策39第十二章可行性研究的结论40关于青岛万科生态城二期项目的可行性分析摘要：青岛作为沿海经济开发城市，经济发展状况良好，房地产业蓬勃发展。近年来，随着城市建设的发展，青岛中部地区起着枢纽性的关键作用，成为海洋经济发展的后备力量也开始崛起，其中李沧区基础设施建设开始初步完善，有越来越多的非本地投资者进军，其中李沧区东部，金水路以南、李村河以西地块由青岛万科生态城置业有限公司以2665元/平方米拍卖取得。将在该址上加推万科生态城二期，主要含盖高层，小高层，周边商业等多种建筑形态，容积率2.2，绿化率40%，规划总户数4589。在世园会带动下，万科生态城二期交通道路升级形成了三纵三横立体交通网络，轻轨、地铁的建成通车大大提升了未来市民出行的便利程度。在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。关键词：万科生态城二期；可行性分析第一章项目总说明1.1项目背景?2011年万科生态城落子李沧，开盘当日创造青岛日销10亿销售传奇。时隔四年，2015年生态城携六大全面升级优居配套荣耀归来，为成就青岛生态商住区，再奏乐章。万科生态城2期产品配套全面升级。一条滨海大道贯穿整个青岛主要交通脉络，三纵三横的交通网络为你扩建生活快车道，让你体验“咖啡未凉我已抵达城中央”的便利生活。随着世园会开幕交通设施条件逐步完善，坐拥李村河生态湿地公园等原生态自然资源，让居住者能够感受温馨、舒适的生活。1.2开发商青岛万科生态城置业有限公司1.3可行性报告编制的依据编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（2）《青岛市2008至2012住房建设发展规划》；（3）《青岛市城市总体规划（2006－2020）》；（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；（5）《山东省城市房地产开发经营管理条例》；（6）其他相关专业设计规范；（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；（8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告第二章项目的概况2.1 项目名称青岛市万科生态城第二期2.2 宗地位置本案位于李沧区东部，金水路以南、李村河以西；距青岛市政府15km，距离李沧区政府5.5km。图1 目标地块位置示意图2.3项目周边的社区配套项目距离李村商圈约5公里，距离李沧万达商圈约4公里，但项目周边尚未有大型综合商业配套。生态城一期商业配套涵盖餐饮、医疗和教育，为大二期奠定了坚实的配套基础。2014世园会商业配套也在积极的规划中，未来将会为本项目增添配套优势。此外，东侧沿滨海大道高校较多，小学幼儿园较匮乏；医疗方面距离西侧的解放军401医院北院较近，其次为李村的八医。随着世园会的推进，项目周边的公共交通建设将更加完善，总体来说，项目周边的社区配套设施较完善。图2 本案周边情况介绍2.4项目周边环境四个地块分布较分散；周边主干道金水路路况较好，宾川路路况一般，九水路正在修建当中，其他目前仅为规划路；李村河近两年经过李沧区政府的大力整治，现状绿化环境优美，为项目增添了景观优势；地块内部正在拆迁，地势不平坦，具有一定高差。2.5大市