小区财务业主自治“软肋”.docVIP

小区财务业主自治“软肋” 　　小区财务包括两个方面：一是业委会自身业务活动的财务核算，二是物业服务企业对代管业主资产的核算和业主对代管资金的监督。小区财务作为业主公共财务核算的受托者，既受业主自治运作的影响，又是业主自治的重要内容，担负着维护业主权益和社会稳定的重要使命，但包括小区财务在内的业主自治则是一项新生事物，缺乏成熟的经验和理论指导，实务中存在诸多不近人意的地方，发生纠纷有关方面往往是采取压制或息事宁人的做法。笔者认为，小区财务不仅涉及财务本身，还受业主自治影响。 　　二、小区财务管理问题成因分析 　　目前，小区财务管理存在的问题主要表现在：一是未按规定建立会计机构和配备会计人员。有的业委会负责人安排直系亲戚或聘请尚未取得会计资格的人员从事会计岗位；会计人员既管账又管钱；有的甚至是“包包账”，未能及时配备财会人员。???是人员素质低，力量薄弱。有的会计人员既不懂核算，也不懂物业，从事核算的人员许多是个人兼职，账务处理不规范，更谈不上对物业服务企业代管的资产进行监督。三是内部制度不健全。有些业委会既无议事规则，也无内部管理制度，会计报表未能定期编制，费用报销手续不健全，票据要素不完整。四是财务监督权未能落实。业主对财产状况和收支情况不清楚，甚至包括业委会成员在内的业主，对开发商应配套的公共设施设备和场地的分布和使用的政策规定并不了解，业委会成员任期结束和辞职没有任何交待，一走了之，更无中期或年度审计可言，业主对此怨声载道，矛盾得不到及时化解。 　　（一）业主心态各异，维权意愿不一 业主的经济条件、生活习惯、职业以及对物业政策认知度等因素对业主参与业主自治的心态有不同影响。如经济条件好的业主对物业维权和自治制度的关注程度并不高；有“八小时之外不谈工作”的业主总是寄希望于其他业主站出来代表其主张。小区物业利益的公共性与业主这种需求的差异性矛盾，形成了业主自治中的消极因素，这种因素制约和影响了业主的参与热情。据了解，目前在小区业主大会或业委会成员的选举中，业主参选的积极性并不高，报名人数寥寥无几，但对业委会工作存在的问题，许多业主大都会有感而发。 　　（二）业委会成员业务素质与要求不适应 一是业主对被选人员不了解。现在的住宅小区多为近年新开发的，业主来自不同的地方和工作单位，彼此互不了解，难以推出适当的业委会人选，在自愿报名时，除了个别业主有较强参与意愿外，也有开发商和物业服务机构相关背景的人员介入，在业主与开发商或物业服务机构发生利益冲突时，这些人会在双方之间权衡利弊，难以完全代表业主。二是业委会成员缺乏责任心。业委会工作人员不愿投入过多精力。财务核算是一项操作性很强的实务性工作，业主大会是表达民意的一个平台和程序，不是常设机构，一般是定期或一年召开一次，平时不论是财务人员还是业主，涉及财务具体问题只能同业委员会沟通。三是业委会成员缺乏代表性。业委会选举时未兼顾成员的专业特长、物业分布、不同楼宇结构利益人的需要。小区财务核算具有一定专业性，需要熟悉财务专业和了解物业相关法规知识，对财务核算中存在的问题，业委会成员未能就相关事项提出切实可行的意见和建议，业主以及业委会成员的知识结构和专业结构制约了业主大会和业委会工作的开展，影响了业主自治的质量，当然也对小区财务管理工作产生不利影响。此外，小区开发进度有先有后，楼宇有高层多层之分，组建业委会时有的并未安排相关利益方的代表。 　　（三）财务监督机制缺失 业委会是业主大会的执行机构，拥有办理业主大会授权事项的诸多便利和职权，其职责履行的好坏、财务开支是否合理，业主心中无数。目前，在业主大会下只有业委会是常设工作机构，没有与之相对独立和相互制约的监督组织向业主大会报告业委会履职情况。财务核算是业委会的职能机构，从属业委会的管理和领导，但许多小区未设置稽核岗位，对外财务不公开，难以受到应有的监督。 　　（四）业主规模影响财务机构设置 业主物业规模受开发商房地产开发项目大小的影响，面积小则几万平方米，大则上亿平方米，有的以经营物业为主，有的以住宅物业为主，物业的规模和性质以及业主人数直接影响其财务机构设置、人员配备以及核算模式的选择。对于较小的以住宅物业为主的小区，为了节省开支，有的虽不一定需要配备专职的财会人员，但并不等于可降低对这项工作的要求；对于物业规模大，以综合性物业为主的小区，如果只设置兼职的财会人员，则难以适应业主的要求。 　　（5）政府部门的职责及其关系尚未理顺。业主自治是一项新的工作，没有成熟的模式可借鉴，尚处于探索阶段，相关的法规也不完善，物权法虽然赋予了政府房地产主管部门、街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导的权力，要求业主在召开业主大会时有向居民委员会告知的义务，但没有明确规定上述政府部门的相关责任，以致有些小区业主大会召开的时间一拖再拖，业委会迟迟未能成立