教材编写组土地增值税的会计处理与纳税申报.PPTVIP

九江学院会计学院 第八章 土地增值税法 二、纳税人 由于土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值收入的单位和个人征税。为便于纳税人界定，财政部于1995年颁发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：单位是指法人，包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人是指自然人，包括个人、个体经营者。根据我国的税法规定，土地增值税也同样适用于所有涉外企业和个人。故只要发生税法规定行为，不论法人还是自然人、企业还是国家机关、内资还是外资，均应是土地增值税的纳税人。 四、税率 第二节 土地增值税的计算 一、计税依据　 二、增值额的确定 增值额是指土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，是土地增值税的本质所在。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。又无正当理由的。 三、应纳税额计算 （一）定义法 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。　　　　 应纳税额计算公式：应纳税额＝Σ（每级增值额×适用税率） （二）速算扣除法 由于定义法计算是由各级税率计算出的税额加总而来，在实际操作中较为复杂。所以，现实经济活动中一般采用更为简洁的速算扣除法。速算扣除法的核心在于用最高一级的税率乘以全部的土地增值额后减除掉税率差的影响。 【例8-1】房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 第一步：确认收入 收入总额＝10 000万元 第二步：确定扣除项目 （1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1 000万元 （2）房地产开发成本为3 000万元 （3）房地产开发费用＝500－50＋（1 000＋3 000）×5%＝650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额＝（1 000＋3 000）×20%＝800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计＝1 000＋3 000＋650＋555＋800＝6 005（万元） 第三步：计算增值额 增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） 第四步：计算增值率 增值率＝3 995÷6 005×100%＝66.53% 第五步：确定适用税率 增值率介于50%和100%之间，属于第二档（40%） 第六步：计算应纳税额 定义法：（3 995-6 005×50%）×40%+6 005×50%×30%=1 297.75（万元） 速算扣除法：应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1297.75（万元） 第三节 税收优惠 一、对建造普通标准住宅的减免税优惠 1．开发的房地产项目是否属于普通标准住宅。 2．注意确认增值额是否未超过扣除项目金额的20％。 3．对增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额按规定计征土地增值税，不能仅按其超过扣除项目金额20％的部分计算征税。 4．对于纳税人既建普通标准住宅又涉足其他房地产开发的，应分别核算增值额。若未能分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 二、对国家征用收回的房地产的减免税优惠 根据《土地增值税暂行条例》的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。 三、对个人转让房地产的减免税优惠 《土地增值税暂行条例实施细则》规定： 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税； 居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 四、对1994年1月1日前签订开发及