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城市规划导向下建设用地价格影响研究 　　【摘 要】随着城市化进程的不断加速，研究城市规划对城市地价影响的作用机制，合理的编制城市规划意味着对某些土地赋予大的开发价值，不但能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。 　　【关键词】城市规划；城市地价；影响 　　一、城市规划与土地价格的相互关系 　　城市规划与地价对城市的发展均有着重要的影响作用，通常情况下，土地价格对城市土地利用起到调节作用，而规划对城市土地利用起到规范作用。如果说地价对城市发展的影响体现了自然经济规律及市场机制的作用，规划则更多地偏向人为干预，这是两者的区别所在，另一方面，这两者又是相互影响、相互联系的，科学的规划决策是建立在对地价等市场经济规律适应性的基础上，违背地价等市场规律的规划决策很难达到其期望的目标，规划决策反过来又会影响到城市地价。 　　二、城市规划导向下的建设用地价格因素分析 　　随着市场经济的发展，土地经济规律研究的深入，人们已开始认识到城市地价不仅仅是指目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价。目前的土地价格，主要由土地取得成本、土地开发成本和政府的土地收益三个部分构成，土地取得成本、土地开发成本相对较为固定，政府的土地收益因出让金的高低有较大的弹性。决定土地基本价格的重要因素是对土地的供求状况。从城市整体层面上看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些主要是由城市规划决策决定的。从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。因此，以土地利用规划为主体的城市规划往往在很大程度上影响着城市土地价值的高低。不同城市规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。 　　1规划纲要对地价的影响 　　规划纲要是一种策略规划，它主要通过确定城市发展政策，影响供求关系，城市???地价的差异主要是由城市宏观区位条件、经济发展水平、投资条件、产业结构、聚集规模等因素决定的，城市地价水平上涨幅度取决于城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度。 　　2总体规划对地价的影响 　　总体规划包括城市职能、土地利用和空间布局、规划区范围、城市发展战略、城市人口等，主要从宏观层次上对城市土地价值起着主要的影响作用。 　　2.1城市职能与规模对地价的影响。城市职能类型及主导职能的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。 　　2.2城市用地布局结构对地价的影响。城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。一般来说，商业类用地地价最高，住宅次之，工业用地最低，因此规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关。 　　2.3城市空间结构对地价的影响。区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一。反之，城市规划所确定的城市功能分区及空间结构必然对城市地价的空间差异产生影响。 　　3控制性详细规划对地价的影响 　　控规是在微观层次上对城市土地资源合理配置，并对城市开发活动起着直接的控制作用，它在微观层次上影响着具体地块的土地价格。 　　3.1控制影响地价的作用机制。第一，土地使用性质控制对地价的影响。控规中土地使用性质确定是对总规用地规划的进一步深化，前面我们已经论及不同性质用地的地价差异，控规在确定地块用途及兼容范围时，对高收益开发用途与低收益开发用途的选择必然会影响到地价水平。第二，土地开发强度控制对地价的影响。土地开发强度控制包括容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平。 　　3.2客积率影响地价的作用规律。容积率是用地地块上允许修建的总建筑面积与地块用地面积之比值。它是控规影响地价最重要的因素，其变化可导致地价成倍上升或下降，一般情况下，地价变化与容积率成正相关，即容积率大，则地价高，但有时也出现地价随容积率增加反而降低的情况。 　　3.3控规对城市地价的稳定作用。控规是在引进或借鉴国外技术，结合我国实际，在20世纪90年代才开始普遍应用的一个规划阶段。有关的研究表明，它对土地的用途进行合理的规定，具有稳定地价的作用。 　　4规划实施程度对地价变化的影响。城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升。开发建设速度加快，也意味着增加规划实施的可能，将导致城市整体地价水平上扬。我国沿海开城市，就