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基于两阶段关联CCR模型我国房地产业效率研究 　　内容摘要：本文利用两阶段关联CCR模型对2008-2010年我国27个省（自治区、直辖市）的房地产业效率进行分析。结果表明：我国房地产业整体效率水平不高且呈现先平稳上升后下降的趋势；东部地区房地产业效率高于中西部地区，其中中部地区房地产效率最低；房地产业非效率的根源在于行业创造利润的能力低下。最后，提出了改进我国房地产业整体效率的相关建议。 　　关键词：房地产业 效率 两阶段关联CCR模型 　　文献综述 　　目前国内对地区房地产业效率进行研究时，一般应用数据包络分析方法，如孙鸽（2007）采用数据包络分析方法，分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况， 并对改进房地产业效率提供了建议。耿晓媛（2007）采用DEA方法对我国部分省市的房地产业进行了相对有效性评价，分析???各地区的“规模收益”状态及导致非规模收益的原因，并分别针对规模收益递减的地区和规模收益递增的地区提出了改进建议。赵俊（2008）采用DEA 模型对我国各地区房地产业效率进行评价，认为我国房地产业整体效率不高，提高我国房地产业效率既要充分利用投入要素，也需要国家的宏观调控指导。袁雪梅、刘思峰和方志耕（2008）采用网络DEA模型对房地产业外部有效性进行分析。结果表明：只有河北和江西两地房地产业发展达到外部有效，且我国大部分经济发达地区存在房价过高、居民福利过低的现象。刘蓉（2010）采用超效率DEA模型对2007年我国31个省（自治区、直辖市）房地产业的技术效率进行了测算，并对我国各省市的投入冗余率和产出不足率进行了分析。结果表明：我国房地产业普遍效率仍然不高，且技术效率与其经济发展水平显著相关；大多数省市房地产业处于规模报酬不变阶段，已达到最优规模；资产收益率不足率还很高，资产盈利能力还有很大提升空间。任晓萍（2011）利用DEA三阶段分析法，对2008 年我国31个省（自治区、直辖市）房地产行业进行了排除环境变量和统计噪音影响的技术效率分析。结果表明：很多省份的房地产行业效率水平的确受到地区政府支持力度和经济发展水平等环境变量和好坏运气的影响，在同质经营环境下纯技术效率不高的问题更加突出。陈景辉、李延喜、魏芳芳和栾庆伟（2011）采用超效率数据包络分析方法对我国35个大中城市的房地产业投资效率进行了评价。结果表明：我国房地产业从整体上看投资效率较低，且存在投资过度的现象；与中部地区相比，东部沿海地区和西北地区城市的房地产业投资效率较高，均达到或接近DEA 有效水平。 　　从上述文献中可以发现，以上学者在分析地区房地产业效率时都把评价单元看作“黑箱”，没有考虑决策单元内部结构对单元有效性的影响，不但无法真实反映决策单元的整体效率，而且无法找到非有效的根源，不利于效率改进。基于此，本文将采用两阶段关联CCR模型对我国地区房地产业效率进行分析，不但能真实地对决策单元的整体效率进行评价，而且可以分析各阶段对整体效率的影响，并找出效率非有效的根源。 　　模型设计 　　从房地产业的经营特点出发，基于张波（2006）在分析房地产上市公司经营绩效时，把绩效分解为效率和有效性两个指标的乘积的思路，本文把房地产业的经营过程分为房地产运营阶段和利润产生阶段前后相继的两个阶段。在房地产运营阶段，房地产行业投入一定的人力和财力进行房地产开发和销售获得主营业务收入；在利润产生阶段，主要反映房地产业通过主营业务收入创造营业利润的能力。 　　如是，房地产业经营全过程如图1所示：假设有s个决策单元，每个决策单元有m种类型的投入Xij（i=1，2，…，m）、n种类型的最终产出Yrj（r=1，2，…，n）和q种类型的中间产出Zpj（p=1，2，…，q），其中Zpj既是第一阶段的产出，又是第二阶段的全部投入。 　　令Xj=（X1j，X2j，…，Xmj）T，Yj=（y1j，y2j，…，ynj）T，Zj=（Z1j，Z2j，…，Zqj）T分别表示第j个决策单元的投入变量、产出变量和中间变量； U=（U1，U2，…，Um）T，W=（W1，W2，…，Wn）T ，V=（V1，V2，…，Vq）T分别表示各变量的权重；则两阶段关联CCR的整体效率模型可设定为： 　　Ek=maxWTYk （1） 　　在整体效率不变的条件下，构建各子阶段的效率，第一阶段的效率模型可表示为： 　　E1k=maxVTZk （2） 　　第二阶段的效率模型可表示为： 　　E2k=maxWTYk （3） 　　上述线性规划的结果可以通过Lingo软件直接计算得出，通过模型（1）可以得出房地产业的整体效率值，通过模型（2）和（3）可以得出房地产各经营阶段的效率值。 　　实证分析 　　（一）指标选择和数据选取 　　1.指标选择。本文根据房地