苏州桃坞巷3期（翰林园）营销策略报告.pptVIP

接待中心 墙体裂缝修补 绿化美化 内墙修补 墙体脱皮 外墙修补 外墙陈旧 内墙美化 细节问题处理 细节问题处理 门环损坏 小区内道路不平整 垃圾胡乱堆放堆 垃圾胡乱堆放 垃圾处理设施简陋 柱体油漆脱落 停车场改造 物业展示 作为高端物业的展示面，物业人员的配备也是展现项目高品质感的必要元素，其中包括素质高、形象佳、服务意识强的保安、客服人员以及保洁人员 营销费用建议 建议本项目营销费用为所售房源销售额的2% 项目营销推广总费用预算 （包括样板房、售楼处等改造费用） 营销费用=总销售额× 2% 2—6月（1、2季度） 50% 7—9月（3季度） 30% 10—12月（4季度） 20% 媒体 日期 事项 广告形式 投放数量 2012年费用 合计 整改 3月~年底 外立面 外墙裂缝 10万 211.6万 油漆脱落 样板房改造 50万 物业 保安 2 21.6万 客服 2 保洁 2 售楼处整改 20万 小区内道路整改 10万 停车场 100万 销售道具 3月~年底 物料制作、印刷 5万 户外 3~年底 平门桥LED屏 LED屏 半年 0元 60万 三香路、胥江路交口LED屏 LED屏 0元 平江区其他区域增加2处户外看板/灯箱 看板/灯箱 60万 短信 2~4月(周四—周六/3天) 线下主要手段 资源整合 20万条（2波×10万条） 2万×2波 16万 5~6月(周四—周六/3天) 20万条（2波×10万条） 2万×2波 7~12月(周四—周六/3天) 40万条（4波×10万条） 2万×4波 媒体 日期 事项 广告形式 投放数量 2012年费用 合计 巡展点 3~5月每周末 石路商圈（古城区）、万达家乐福（平江新城） 3个月/24天（周末） 4.8万×2处 15.4万 10月1日~7日（国庆） 7天 2.1×2处 12月中旬 2周/4天 0.8万×2处 SP活动 2~4月 售楼处内 “春风品茗会” 1次 2万 8万 5~6月 “赏评弹，游朴园” 1次 2万 7~12月 “风水讲座” 1次 4万 礼品 全年 活动礼品 50元×500个 2.5万 4.5万 派发礼品 20元×1000个 2万 总计 320.5万 Thanks! 感谢聆听 一、二期所剩房源价格 基价 297㎡（北进户）8套 总价（底价）约600万 297㎡（南进户）1套 总价（底价）约600万 297㎡（南进户）1套 总价（底价）约710万（样板房） 285㎡（北进户）2套 总价（底价）约570万 352㎡（北进户）5套 总价（底价）约850万 352㎡（南进户）2套 总价（底价）约850万 单价区间维持在约20000—24000元/㎡，按2010年销售统计分析，实际成交单价约15000-16000元/㎡。 2011年1月后执行价格体系 开发商同时要求：上述房源每成交30%上涨5%，再次成交30%上涨10%。 竞品现状对比 平门府去年12月成交价格，330㎡户型，总价约650 万，成 交单价约19500元 平门府最新成交价格，460㎡户型，总价约850万，成交单 价约18500元； 项目名称 区域对比 产品形态对比 产品品质对比 客户认可度对比 价格对比 平门府 同值 类独栋 高端 很高 （性价比） 20000以下 本案 同值 联排 中高端 一般 （性价比） 20000以上（不合理） 80套重仓放货 对于我们来说是重度威胁，也是无法逾越点山头 客户现状 项目意向度较高的客群年龄段基本集中在50~60岁中老年人群； 他们最看重项目的居住环境，闹中取静，既不影响日常便利生活，同时 还能享受到安谧、宁静的人居环境，身心愉悦； 但是对比平门府后，觉得项目的产品不给力，户型陈旧，花园太小， 社区景观、配套欠缺；主要认为总价过高，性价比太低； 既而要么转投平门府等别墅项目，要么持观望态度，看项目能否降价。 公共景观空间缺失，小区停车空间形势紧迫，暂无备用方案。 Thinking 思考 市场回顾 营销/执行 项目现状 营销策略 2个提高 提高价格竞争力 提高产品竞争力 3大步骤 样板房等改造， 提升项目展示力 提炼核心价值， 线上包装推广 行销重点性价比， 线下渠道去化 性价比 突围 营销力 突显 1个结果 打破滞销 快速去化 * 【内耗成本】 随着房地产调控的进一步深化，及银行对开发贷款的持续收紧。项目资金链吃紧现象越发紧张，内耗成本也将随之增大。针对本项目而言，按照目前的融资成本粗略测算（12%），项目销售速度放缓一年（通过我司目前库存产品测算