重庆渝开发·上城时代项目营销策略报告.pptVIP

第三阶段：【10月初-12月底】 目的：项目工程部分逐渐成形，产品价值即将呈现，通过对项目区域地理位置属性加以阐述，突出项目潜力，以此推进销售。 传播口号：好潜力才是最佳不动产 说明：重要阐述项目核心价值观念，进层次深化项目核心，引发客户购买欲望。 项目一期营销方案 推广策略九：推广阶段划分及各阶段策略 销售策略篇 D* 项目一期营销方案 一期销售策略 项目2011年销售大致分为两个阶段，销售周期预计为8个月，从2011年5月开始，至2011年12月底结束。根据项目市场动态，前期研究得出2011年项目销售总体目标： 预计销售金额为4.32亿 销售目标： 项目一期营销方案 销售策略一：入市时间 在世界金融危机还未完全褪去和国内两会高喊打压房地产的双重外部压力下，11年楼市压力还是相对较大的，结合重庆楼市销售时间属性就入市时间结合本项目自身属性及区域内其他项目入市时间我们进行了一个初步的分析判断，认为本项目产品最佳入市时间宜定在五一黄金周（5月1-7日）。 迎合房交会强势销售期，并为后续加推奠定良好的客源基础。 项目一期营销方案 销售策略二：销售思路 市场试探、防范风险、小步快跑、稳健销售、合理销控、制造稀缺！ 在根据市场实际情况，项目在短时间须完成较高销售总额情况下做出如下安排： 项目分成多批次，少批量推出，制造稀缺销售 1.我们根据区位、体量、环境、交通、配套、规划、户型、景观、物业等多方面因素，同时针对项目在市场内的主要竞争项目进行科学详尽的权重分析得到参考依据； 2.项目必须在第一阶段取得火爆的销售业绩，以便制造后续市场影响力，综合区域在售新盘项目和项目周边2手房市场得出市场参考价格： 4000-4200元/平方米（套内） 项目一期营销方案 销售策略三：价格策略 一手房价格参考：昌福盛景郦城3900元/㎡，明华龙洲半岛4400元/㎡ 二手房价格参考：巴南印象普装4400元/㎡（2年），江南华都毛坯3560元/㎡（1年） 本案定价应介于周边一手楼盘与二手房价格之间。 一级竞争参考项目 二级竞争参考项目 三级竞争参考项目 一城龙洲、昌福盛景郦城、明华龙洲半岛…… 锦上花格外、申烨太阳城、宗申动力城二期…… 恒大城、曼哈顿城、世纪阳光新尚城…… 项目一期营销方案 销售策略四：价格走势 低开高走，实现火爆销售 市场爆破，价值提升 巩固价值，提升品牌价值 低开高走，保障去化，防范风险，实现整体利润。 一期收官 巴南市场 环境分析 外部营销环境研判 Outside ENVIRONMENT Part Three 项目一期营销方案 MARKETING EXECUTIVE Part Six 月度执行计划WORK PLAN Part Seven 营销费用预算 Exepense budget Part Eight 总体营销策略 MARKETING Strstegy Part Five 任务目标确定 THE Plan Part One 项目产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two 营销难点 及关键点 THE PROBLEM Part Four 注：以上数据按照项目户型图统计，未考虑设备用房。待确认后做进一步准确统计。 按照工程进度状况和甲方反馈意见，2011年5月份具备销售条件，为未使房源销售协调平稳，并持续创造利润最大化、风险最小化，因此作如下建议： 1、建议在推盘过程中，将资源较好的房子与稍差的房子搭配销售，避免后期产品出现单极分化。 2、分“高低区配搭销售”的模式加推房源，有效把控产品销售节凑，追求最佳利润。 月度执行计划 工程推售计划 楼号 楼高（M） 楼层（层） 套数（套） 一房（套） 两房（套） 三房（套） 4# 234 33F 231 0 5*33 2*33 7# 230 33F 231 1*33 4*33 2*33 合计 　- 　- 462 33 297 132 比例 - - - 7.14% 64.28% 28.58% 月度执行计划 首期开盘推量计划 项目开盘预计在2011年5月房交会期间，保证开盘当天60%的去化率（即去化300套），前期蓄水期需达到2000--2500组有效客户，且保证到900-1000位VIP客户，如此大的客户数据库必须制定并执行严格有效的月度计划与活动结合以保证访客量，为项目开盘大卖做坚实铺垫。 月份 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 总天数 31 28 31 30 31 单月有效客户数量 600 600 600 600 　600 上班天数 31 25（春节） 31 30 　31 单日有效客户数量 20 24 20 20 20 主要