万科东京建物学习战略执行体系.pptVIP

劣势： “资源整合”是优点的同时，也是房地产公司下属物业公司的弱点： 由于具体物业服务执行工作均由外部资源完成，因此不可避免的存在“不能及时反馈客户需求、服务水平不均一”等整合资源中经常出现的问题。 对于客户来说，与委托外部专业物业管理公司不同，房地产公司下属物业公司在客户面前不仅代表其自身，而是代表其母公司和其品牌。 因此，这类物业公司在某些与客户直接接触的环节采用了自身的员工。以保证这些与客户接触最重要环节的服务水平保持稳定，最大限度地提升客户满意度。 （1）房地产公司下属的资源整合类物业管理公司的特点： （一）日本物业管理背景介绍： 3、区分三：专业物管公司与资源整合类物管公司的区分 日本物业管理标杆企业 优点1：提供服务全面——由于物业管理是专业物业管理公司的唯一盈利来源，所以其一般不会放过任何一个可以提供的服务机会。相对于房地产集团下属的物业公司，其可以更直接的提供各方面的物业服务。 优势： “专业” 优点2：直接提供服务——专业物业管理公司一般将直接提供优质服务作为自身的核心能力，因此一般为直接通过下设部门或子公司的形式，直接提供各方面的物业服务。便于控制服务质量。 安全保卫 共用设施经营 管理员 前台接待 卫生清扫 ………… 专业物业管理公司 优点3：专业能力强——专业物业管理公司将“服务品质和质量”作为核心能力，并且由于其直接负责物业服务的管理和操作，其专业能力非常强大。 （2）专业物业管理公司的特点： （一）日本物业管理背景介绍： 3、区分三：专业物管公司与资源整合类物管公司的区分 日本物业管理标杆企业 来源1：房地产公司委托——在项目销售前，房地产公司会先行选择物业公司，客户在购买房屋时必须接受房地产公司选定的物业公司及相关费用标准（期限为1年）。因此，很多没有下属物业子公司的房地产公司（特别是中小规模公司）会通过竞标方式确定物业管理公司。很多中小规模房地产公司会通过选择品牌物业公司提高项目竞争力。 专业物业管理公司的业务来源：由于独立于房地产公司，没有固定业务来源。 来源2：物业公司委托——房地产下属物业子公司一般不直接操作所有物业管理服务（下一章节作详细介绍），因此，其一般会将物业服务拆分为若干项，通过组织专业物业管理公司竞标确定每一项服务的提供者。以在保证服务质量的同时尽量降低成本。 来源3：管理组合委托——管理组合是业主联合体和权利代行者（业主委员会），在购买项目时与房地产公司确定的物业公司1年合同期满后，管理组合有权代表业主全体对物业公司进行重新选择和更换。因此，在这个过程中，专业物业管理公司由于其服务的全面性，很有可能获得管理组合的委托和信任（这种案例在日本经常发生）。 （2）专业物业管理公司的特点： （一）日本物业管理背景介绍： 3、区分三：专业物管公司与资源整合类物管公司的区分 日本物业管理标杆企业 劣势1：规模过大、管理复杂——专业物业管理公司提供的服务种类全面，并且对于每一个服务种类都拥有专门的管理人员和操作人员，因此其规模一般很大、管理较复杂。并且，由于同时拥有专业管理人员和操作人员，其管理成本也较高。 安全保卫 共用设施经营 管理员服务 前台接待 卫生清扫 ………… 专业物业管理公司 管理人员 操作人员 管理人员 操作人员 管理人员 操作人员 管理人员 操作人员 管理人员 操作人员 管理人员 操作人员 组织复杂、规模庞大、管理难度大 （2）专业物业管理公司的特点： （一）日本物业管理背景介绍： 3、区分三：专业物管公司与资源整合类物管公司的区分 日本物业管理标杆企业 劣势2：盈利水平相对较低 在项目物业管理工作由房地产公司或管理组合整体招标时，专业物业管理公司面临其他同类型公司的竞争，不得不通过降低价格获取项目机会。 在房地产公司的物业子公司将物业服务分项进行发标时，在每项服务上专业物业管理公司都面临着单项专业服务公司的竞争。 项目整体物业管理工作发标 项目单项物业管理工作发标 专业物业管理公司 其他专业物业管理公司 竞争 专项物业服务提供商 竞争 竞争激烈、利润较低 （2）专业物业管理公司的特点： （一）日本物业管理背景介绍： 3、区分三：专业物管公司与资源整合类物管公司的区分 日本物业管理标杆企业 （二）日本物业管理标杆企业推荐： 1、社会普遍认可的优秀物业管理企业： 日本物业管理标杆企业 在第一阶段学习中，通过对房地产、物业管理从业者调研和数据分析比较，推荐了三家企业作为标杆学习备选： 东京建物アメニテイサポート：高端物业管理经验丰富，长期合作伙伴关系有利于深入学习 长谷工コミュニティ ：专业物业管理公司中管理规模最大 三井住宅服务公司：隶属于三井不动产（06市场占有率最高的房地产公司） 《东京建物学习26》中，有对这三家日本物业管理企业