鲁能安嘉青岛太子港项目整体定位规划评价.pptVIP

版权声明 本期世联所做的工作 我们的思维导图 项目位于崂山区石老人旅游度假区的核心地带，紧邻香港东路、东海路等城市干道 本次客户提出3个规划方案，要求世联从市场角度给予论证 客户目标：形象第一，兼顾经济效益 我们的思维导图 核心问题界定：以何种规划方案、物业组合打造项目形象，实现价值最大化 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 我们的思维导图 项目功能定位 市场方向标：我们需要关注青岛中高端市场尤其是高端市场的发展 大青岛房地产市场由六大板块组成，不同的板块资源决定了各个板块内部主要的住宅产品类型不同 青岛中高端住宅市场依据分布板块和所依托资源的不同整体上可以分为两类 中高端城市住宅市场出现细分，海景是绝对优势资源 目前，沿海及项目片区内高端住宅物业供应有限，消化平稳 除海景资源外，市场高端物业专注于豪华装修配套，以此彰显尊贵 未来2年，片区内高档住宅类物业供应较少，商住办公物业供应量大，竞争激烈 新政后，由于供应日益稀缺，高端物业价格将会继续上涨 中低档次商业竞争激烈，高档商品消费潜力较大，有一定的市场发展空间 后市展望：多数项目借势08年奥运利好，竞争激烈 市场方向标：我们需要关注青岛中高端市场尤其是高端市场的发展 青岛民营经济快速发展，促进了城市财富阶层的形成，带来大量的高端物业客户 根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，青岛住宅市场的中高端客户可分为四类 高端客户以本地自住为主，海景资源是置业首要驱动因素，关注先进实用的配套 项目功能定位 功能定位的KPI体系 受旅游性质用地的限制，项目地块无法做纯住宅物业，办公方向也较为尴尬 从项目青岛富人区、海尔路CBD边缘以及旅游区的属性看，公寓和酒店为发展方向 根据市场进一步判断，居住性质的酒店式公寓为项目发展方向 我们的思维导图 规划方案评价 三个方案指标汇总 规划方案评价 我们在客户目标下建立规划的三级评价体系 高度不是形象的核心支撑因素，以品质塑造形象应成为项目发展方向 初步测算表明，三个方案都能实现一定的收益，其中150m方案收益较好 从外部资源和内部布局设计看，150m方案比另外两个更能实现项目价值 从三级多功能协调和运营成本的角度看，150m点楼运营成本较高 综合各方因素，150m点楼为建议方案 我们的思维导图 在受一定限制的一线海景资源前提下，产品发力是本项目打造高形象的突破之路 从客户感知的角度看，打造“明星”产品是保证项目在青岛高端市场致胜的关键 牢牢抓住高端客户彰显身份的精神需求，并通过产品表现出来是项目成功的关键 本项目产品发力点：以高科智能为亮点，打造青岛滨海顶级高端物业 超高层建筑本身就需要最大限度运用现代科技，本项目拟构建智能建筑体系，使高科智能成为引领市场的核心亮点。 高科智能将与区域资源、形象立势、产品细节等多个因素一起构成项目取胜的共同支撑，这也是高端案例成功的惯用方式：如琴岛星、海信·燕岛国际公寓、上海盛大金磐、深圳中信红树湾等。 以高科智能树立青岛高端物业的标杆项目，确立项目形象 以高科智能满足潜在客户需求，细分高端物业消费市场 价值实现体系构建 布局建议：景观资源最大化，保证外部空间阔畅 150m高度是成本投入、使用率比较合适的方案，建议不需要超过 相关指标及功能划分示意：对150m方案进行细化 1-3层平面示意：商业网点 五星级酒店标准层平面示意 公寓标准层平面示意 户型设计：增加高端物业相匹配的户型亮点 车库、酒店配套、避难层、设备层的布置 立面造型：三角弧或“鱼型”，充分占有海景，并形成视觉冲击效果 价值实现体系构建 标杆1：超前且实用的建筑科技 锋尚国际采用的“高舒适度低能耗优化设计系统” 锋尚国际采用的“高舒适度低能耗优化设计系统” 标杆2——智能化技术领先岛城高端市场 在大量运用高科智能技术的基础上，适当采用名牌产品精装修，迎合现有市场需求 通过星级装修提升项目品质与档次感 价值实现体系构建 配套设施由裙楼商业和项目配套组成 裙楼顶级商业：立足于东部富人区和未来的海尔路商务区，辐射整个青岛 项目配套：星级酒店和公寓部分共用 基本生活类配套：位于裙楼三层，与酒店共用 星级高端俱乐部——打造富人圈层的高档社交活动场所 高端俱乐部服务内容建议 高端俱乐部设于裙楼三层，建议规模1600㎡ 价值实现体系构建 聘请名牌物管公司或顾问，建议引入国际“金钥匙”服务，打造岛城第一物管品牌 顶级服务提供入住者的尊贵感 顶级高端物业价值的实现 项目形象及推广 开发策略：2008年初公寓入市，2009年裙楼商业和五星级酒店投入使用 最终价值体系的测算结果表明，16层以上以2.5万/㎡销售，能够保证投入回收 裙楼商业和五星级酒店2009年可投入使用，预计年利润3294万元 2007年下半年资金累计最大投入节点，2008年下半年投资