2009年长沙万业“优加城”营销策略.pptVIP

开发投资额增速下滑趋势扭转 进入09年以来长沙固定资产投资和房地产投资累计增长速度加速下滑，特别是3月份同比增速大幅下滑，房地产投资1-3月累计投资同比增长仅有4.4%，投资明显减少。但随着市场销售持续回暖，4月份房地产市场投资增速明显加快，1-4月累计投资增速达到17%，开发商投资力度明显加强。 总体规划： 长沙市规划 “一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构； 新开发的两个政务新区，目前开始逐步成熟； “东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移，但城市发展大方向保持——向南（城南板块）——长株潭一体化。 省府南移、市府西迁使长沙由一个主中心演变为“一主两次四组团”的多中心、多组团的分散式城市布局 远郊别墅对购房客户群体的影响： 1、价格：由于受地理位置的局限性与当地土地价格不高，所以远郊别墅的总体价格都不高（除少数独栋外），单价集中在4000-6000元/平方米，总价集中在100-300万元之间。 2、功能：受地理位置的局限性，远郊别墅一般用于做第二居所和第三居所使用。 3、心理：由于成功人士的工作在都市中心，每天的工作量与压力非常之大，所以他们希望能利用周末的时间，到远郊渡假进行放松身心和心情。 注重身体、追求自然、享受生活的都市富人。 冲击星沙金鹰城板块 缓慢、冷清、后劲强 绿城青竹园 城北板块 发展后劲最强的区域 省府CPD、融城核心、景观资源丰富 同升湖山庄 、比华利山、北京橘郡、美洲故事、阆峰云墅 城南板块 承担了东城别墅市场发展的重任、竞争激烈 影视城 、星沙国家技术区、月湖公园 威尼斯城，鹏基·诺亚山林、好望谷 星沙金鹰板块 长沙普通中高端住宅项目、别墅项目竞争最为激烈区域 新城市中心 、市府、自然生态资源 和浦黄记 、蔚蓝海岸，长沙玫瑰援、苏迪亚诺、山水·英伦 麓北板块 高档别墅集中区 岳麓书院 、大学城、文脉 麓山别墅、汀湘十里、岳簏山公馆 麓南板块 发展预测 区域优势 别墅代表 板块 长沙别墅开发从“四面开花”逐步集中至麓南、麓北、南城三大板块；其他板块竞争相对较好。 其它 别墅 项目 类型 重点别 墅项目 类型 √ √ 格兰小镇 √ √ √ 东方大院 √ √ 托斯卡纳 √ √ 麓山别墅 √ 碧桂园·山湖城 √ √ 岳麓山公馆 √ √ 双拼 √ √ 叠加 鹏基·诺亚山林 比华利山 汀湘十里 山水英伦 佳兆业水岸新都 项目名称 √ 独栋 √ √ √ √ √ 联排 √ √ 好望谷 √ 保利阆峰云墅 √ 盈峰翠邸 √ √ 独栋 √ 联排 √ 美洲故事 双拼 叠加 绿城·青竹园 项目名称 随着楼市低潮与全球金融危机的到来，长沙别墅市场自2007年11月以来成交状况一直低迷不振；为控制总价，扩大潜在客群，开发商纷纷推出总价更低的联排与双拼产品，独栋相对稀缺。 别墅产品类型供应：联排、双拼产品唱主角。 表5：长沙主要别墅项目产品类型一览表 5300 240—280 2006.10 联排别墅等 500000 南城 比华利山 未定 200—250 2008.10 联排别墅等 1000000 岳麓区 阳光100 4500 220——240 2007.10 联排别墅等 1000000 星沙 早安星城 5000 200—220 2007.8 联排别墅等 300000 南城 御邦 3500 207-270 2008.11 联排别墅等 726004 望城 中新森林海 星沙 雨花 岳麓区 岳麓区 岳麓区 岳麓区 岳麓区 岳麓区 所在区域 4800 7500 5000 5400 5500 5000 6500 3300 价格(元/㎡ ) 221 2007.7 联排别墅等 560000 迪亚溪谷 / 2008.6 联排别墅等 241600 山水英伦 306-404 2007 联排别墅等 210000 托斯卡纳 2008.10 2008.7 2008.10 2007 2008.11 联排上市时间 170-260 联排别墅等 563119 愿景·山水湾 206-208 联排别墅等 328657 南山·苏迪亚诺 270-290 联排别墅等 320000 汀湘十里 209-237 联排别墅等 525555 卓越·蔚蓝海岸 232-242 联排别墅 等 482727 碧桂园·山湖城 主力面积段 建筑类型 总体量(㎡) 指标 项目 目前联排别墅主体价格波动于4000-7000元/平米左右，面积在200-270平米之间。 2009年长沙市预计上市别墅供应以联排为主，叠加为辅。 / 联排、叠加、洋房、小高层 1500000 开福区 沙河世纪城 即将上市 联排、洋房 588448 暮云 国会山官邸 岳麓区 望城 望城 区域 / 联排、洋房、小高