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房地产建设项目工程造价控制探讨 　　【摘 要】工程造价是影响房地产价格最重要的因素之一，工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程。本文从前期决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段讨论了造价控制，并提出了一些具体的措施。 　　【关键词】房地产开发项目；工程造价；开发成本 　　 　　由于房地产调控的不断持续，我国绝大部分的房地产市场都不太景气，开发商过去那种不需要控制成本，只要能拿到地造出房子，就不愁卖不掉，有的甚至设计图纸还没出来，房子就被抢购一空，这样的时代一去不复返了。如今摆在开发商面前的一个重要课题是，如何控制开发成本，在相同的开发环境中，开发出适应市场需求的质优价廉的产品，最大限度地提高企业的投资收益。房地产开发项目的投资控制贯穿于项目的全过程，而工程造价则是实现控制房地产项目开发成本的重要环节，工程造价也是几乎贯穿于项目的全过程，即项目前期决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。 　　1、前期决策阶段 　　工程建设项目的各项技术经济决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等，都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程造价的影响程度最高，可达到70%—80%。因此，项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。 　　1.1编写可行性研究报告 　　可行性研究报告是决策的重要依据，做好可行性研究报告的关键是做好市场调研，开发的项目是否有相应的消费群体，深入了解开发项目所定位的业主们的需要，要确保项目是适应发展要求的，做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题，既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能，既要考虑功能分区和建筑物的间距要求，又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低地皮费用，???行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。 　　1.2编制投资估算 　　投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一，它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量、主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅要技术上可行，而且经济上更应合理，所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能做到投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。 　　2、项目设计阶段 　　在房地产开发投资决策后，建筑设计是处理技术和经济的关键环节，是工程造价控制的龙头，是项目实施的首要关键。建筑设计是根据开发商对功能的要求，具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间布局以及建筑群体的合理安排，设计的原则要体现经济、实用、安全、美观，而实际工作中，开发商为了卖点的需要、建筑师过分追求艺术的需要，往往忽视经济层面而多崇尚美观、增加不必要的造价而本末倒置，要彻底克服重施工、轻设计的传统观念，加强工程设计与工程造价的关系的认真研究分析与比选，正确处理好两者的相互制约关系，使工程造价在设计阶段得到有效的控制。 　　2.1推行限额设计 　　一个好的设计方案，不仅要有漂亮的建筑外观，还要有良好的经济指标。设计单位不但要有水平非常高的设计师，而且还应有非常精通造价业务的造价师，采用建筑方案与经济指标相结合的设计招标方法，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促使设计单位在整体方案布局、经济合理上多下工夫。同时，应合理采用限值指标设计法，健全设计经济责任制。设计合同中应明确设计单位突破限额设计的责任，在各设计阶段进行投资控制时，要将投资限额控制目标分解到各专业设计人员，使设计人员认识到自己应该从经济角度考虑问题。如果因设计原因超额投资，设计人员必须无偿修改、返工。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，创造出更好的设计作品。 　　2.2合理控制设计指标 　　在确定建设项目的标准、规模时，需考虑周边的环境及经济状况。周边的环境及经济状况往往会影响项目的设计指标，如建筑层数、进深、长度、层高、建筑密度、容积率等。 　　3、项目实施阶段 　　工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段，工程量大，涉及面广，影响因素多，材料设备价格随市场供求波动大，确保工程质量，控制工程造价提高房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。在项目实施阶段对工程造