世联2011年长沙大盘研究报告.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。  长沙大盘研究 大盘分布 长沙大盘主要集中于五个板块 金星北：从最早期大盘之一“玫瑰园”到现在的富基公园、新界等项目，该板块成为大盘最集中的区域之一， 中信新城 规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住区与别墅区，是湖南省政府立项的“融城中央商务区”。 占地：160万平米 总建面：225万平米 容积率：约1.42 物业形态：公寓、多层，高层，小高层，别墅等 预计开发周期：约8年 规划：城市广场、文化广场、主题公园、酒店度假、数码港商务、情景住区、原生别墅7大功能区 12万㎡超级购物中心与17万㎡风情商业街 6万㎡文化娱乐广场 13万㎡主题公园 …… 融城大盘：高规划配套造城，新市镇模式大盘开发； 整体规划先行，规模化的成熟配套 距省府约3000米 融城中心 中信新城 10 4 9 3 1 8 6 2 5 7 1、一期城市广场 2、二期青年社区 3、总部基地 4、主题公园 5、文化广场 6、规划学校 7、数码港 8、环保工业园 9、酒店度假区 10、低密度及高端住宅 前期高层居家产品起势，后续青年社区小户产品快速走量，其大量配套规划需逐步兑现，大盘价值暂未体现 2010—酒店、商业、娱乐、学校、别墅全面启动，预计年开工面积80万平米 2008—都会公元 2009—青年社区 大量配套规划需逐步兑现，其驱动力在短期内尚未显现 目前销售业绩与投入规模不成正比 客户构成：投资客户约占40%。客户主要来自长沙市区，特别是天心区的区内客户，由于价格及户型品质相对较高端，客户职业多为区内老师、泛公务员等中高端客户，周边县市较少，外地湘籍客户占到30%。 一期都会公元 二期青年社区 客户构成：客户主要为自住型，以周边单位为主，如学校、军队，区域外客户少。项目区域外客户牵引难度大，其营销未建立融城大盘的高度，开发速度较慢，自项目开发以来大多数规划仍未落地，对于客户信心有一定的影响 前期媒体造势，营造斥巨资造城概念，以项目高规划，拉高客户的心理价位 二期启动小户型降价倾销，大客户团购策略，拉动周边区域刚性置业需求 中信新城 前期媒体高调造势，设市中心与深圳接待点，吸引市区及广深返乡置业客群；二期采取大客户团购策略，拉动周边刚性需求，低价快速走量 藏珑湖上 占地：1500亩，一期500亩 总建面：一期46万平米 容积率：约1.5 物业形态：公寓、洋房，高层，别墅等 预计开发周期：一期约6年 规划：66.7万平米月湖公园、别墅、花园洋房、商务楼，会所、星级酒店等 公园内700亩人工湖面 资源型大盘开发：先期打造70万方月湖公园，重塑区域价值，并以最优资源低密度产品启动，创造价值标杆，建立自身价值体系 项目总占地1500亩，首期启动位于月湖公园内的A地块，开发面积约500亩，目前仅规划首期A地块，缺乏对B地块商业与C地块住宅的整体规划定位 B地块90亩 C地块900亩 首期开发 A地块住宅 首期开发纯住宅：沿湖依次排布独栋、联排、洋房、高层，最大化利用稀缺资源，高品质产品发力支撑项目高价值，高层产品创造利润 2008—洋房产品 2008-2010—楼王、高层 2009、2010—别墅 最优资源作为启动期，树立市场形象，二三期高层拔高容积率，造创高利润，同时保留部份低容积率产品后续开发，体现项目价值 一期 二、三期 四期 公园主题地产开发，以精品住宅投入市场，迅速打破区域市场原有竞争格局；低密度物业树立形象，高层产品快速走量，高层+低密度组合开发实现量与利润的双赢 高规格线上活动造势，树立品牌价值，奠定高端住宅领袖地位；小规模线下活动圈层锁定客群，促进成交 炒作外部资源体系（月湖公园）的稀缺性，重释区域价值 大规模活动配合项目开发与营销节奏：举办产品鉴赏会、宫邸生活品鉴之夜、湖南首艘美国进口豪华游艇首度试水典礼等活动，树立品牌形象； 小众联谊活动：成立“双瑞会”，配合加推，锁定目标客群组织“清凉一夏，藏珑夏威夷水果节主题活动”、砸金蛋——“感恩节火鸡宴，大宴长沙”等小型活动，促销、反馈的同时给客户带来不同的体验和生活方式。 成交 客户 来源 别墅产品 本市各区域企业主、公司高管阶层购买第二、第三居所 省内其他城市企业主等客群 高层住宅 东城区与北城区公务员、事业单位管理层，改善型二次置业者；东城市场群个体户 周边广电等企事业单位职工、中层管理者、市区公司白领阶层 周边城市来长置业者 保利麓谷林语 占地：55万平方米 总建面：115.46万平米 容积率：约2.1 物业形态：公寓、酒店、高层，别墅等 预计开发周期：约4年 规划：住宅、学校、酒店、商业、高尔夫公园、原生别墅等 230亩山体公园与100亩