2009年11月23日上海中海闸北项目前期定位探讨.ppt

谨呈：中海地产;;品牌理解 企业占位决定项目占位 区域拓荒者、区域领导者;品牌的思考： 中海意味着什么？;品牌的思考： 中海意味着什么？;中海闸北项目;PART-1;1;长兴路;区位;2;2;区域内无大规模的社区，以10年以上房龄的老公房居多，居住环境较差，社区感未形成。区域内高档楼盘以精文城上城为代表。;2;交通;3;3;3;发展状况;3;3;3;客户现状总结;项目靠近长寿路不夜城板块，区域无写字楼聚集趋势，办公认知度不高;全市写字楼市场分八大板块，其中六大板块为甲级写字楼板块；项目靠近长寿路不夜城板块和四川北路板块;长寿路不夜城板块非甲级写字楼聚集地以商住为主，价格档次处于低位;市场;5;5;;5;;5;闸北商圈发展现状：未被开发，发展不理想;商场租金低，商场档次低;商业现状;板块商业发展水平低，需要整合改造;商业现状总结;现状给本案的思考：;PART-2;1;1;1;1;1;1;1;Q1的机会点：;2;2;2;2;2;2;Q2的机会点：;3;3;3;Q3的机会点：;※ 财富化进程跨越式发展，房地产市场长期利好，城市价值日益提升 ※ 政府支持的以交通为主的房地产板块，规划优势鲜明，奠定价值提升基础;PART-3;关于综合体的思考：;区域历史沿革 针对性市场供应调研 针对性市场需应调研及深度分析 市场资料数据搜集及动态跟踪 区域规划前瞻及相关政令搜集 相关历史沿革分析 区域市场现状及前景分析 ;市场研究;1;1;1;1;1;市场小结：;1;1;1;1;1）区域内原有高端人群（新老上海人） 2）北上海中心迁移高端人群（新老上海人）;;城市住宅，整体规划，打造良好的产品素质，营造错落有致的群体意向，整体造势，提升区域形象;;市场研究;1;1;1;市场总结2： 北广场定位为“综合性城市地区中心”，商业部分为城市中高端商业中心;市场总结3： 三层立体交通、人流导入性佳;1;1;1;1;1;1;市场研究;区域定位与区域核心产业决定写字楼的发展方向;发展外向型经济，缔造都市经济新增长点;写字楼供给相对不足,空置率稳步下降,市场较为景气;中心区域写字楼供不应求，投资回报率最高;靠近非甲级板块，存在上升空间;3-5年内大步发展，商务能级得到极大提升;案例借鉴：创智天地——综合体内非??统型写字楼;借鉴点：打破区域办公限制、类甲级产品设计;写字楼定位方向：;成功案例借鉴 ——项目定位 开发模式;1;1;1;2;2;2;2;2;项目功能定位——融合区域规划、均衡发展的城市功能综合体，引领北区居住、商业、休闲新生活;融汇城市意象与国际风尚 传承城市脉络、承接区域发展 领导区域复兴、功能复合 内环内20万国际复合领地 ——中海北域国际;KPI体系;地标式作品现代建筑群落;立体公共空间;城市森林的局部点缀，有效体量的个性建筑，作为酒店、餐厅或者个性的时尚专卖，为都市人提供纯天然的消费休闲地;通过步行街、广场等开敞空间，使得整体空间格局疏密有致、收放自如;宜人的步行系统;立体人车分流换乘平台接驳;功能化体系;功能化体系;新兴区域商业中心成功的核心内在因素;新型区域商业中心体量要求5-10万平方米;业态强调购物、餐饮、休闲、体验、文化、运动等多重综合;商业建筑形式与布局超越区域，体现国际商业建筑规划趋势;功能化体系;功能化体系;功能化体系;功能化体系;2;PART-4;1;1;1;1;Thanks