郑州鑫苑世家公寓价#26684;方案.ppt

汇报总纲： 定价思路 1、权重极差制定 采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度： 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观 景的视角和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素， 噪音分值参考 : 道路噪音+周边设施噪音+噪音辐射度 郑州风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡，这一点从后面的视野里得到体现，其系数加权累计。 东南＞南＞东＞西南＞东北＞北＞西北＞西 通风 1、朝向（通风、采光） 采光分值参考 :采光面+ 遮光度 分项打分 2、景观、视野 园林景观 部分园林景观 少量园林景观 无园景无遮挡 少量园景部分遮挡 无园景有遮挡 最佳园林景观 ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ 本项目公寓产品1#楼邻近市政道路，北向噪音影响较大；2#楼的影响主要来自于社区内部，所以噪音对本项目有一定的影响。 分项打分 3、噪音 分项打分 4、户型面积 偏重内部客户接受度 20% 户型接受度 客厅、主卧、次卧、面积赠送、卫生间、厨房、餐厅等空间布局合理性 20% 户型合理度 打分标准(打分范围1－10分) 权重 打分因素 本项目公寓产品的户型主要以小户型为主，功能布局相对合理，具有整体均一性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。 2、楼栋差与水平差制定 楼栋差定制原则 项目北区公寓产品共两栋楼，2#楼位于社区内部，受外界噪音影响较小，1#楼邻近农科路与地下车库直接相连，出入更加方便； 1#和2#楼在景观、户型面积、采光、通风、视野等方面基本相同； 考虑项目产品推售顺序，2#楼首先入市， 整体考虑1#、2#楼，建议：1#楼与2#楼之间，不设置楼栋差。 市场稀缺、畅销户型资源优势明显，数量有限，要保证最大程度实现其价值及利润； 在定向客户集中倾向单位，应对价格有针对性的调整制定； 户型合理性和户型接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位影响整体产品均衡性； 水平差定制原则 受影响程度较大的为1#楼公寓，北侧紧邻农科路，有一定的车流、人流对产品有一定影响。 项目周边紧邻住宅小区，环境幽静，居住舒适性较强；紧邻项目车行环线受到轻微影响。 项目平面分析 项目平面差分布 0 0 0 +800 +400 +350 +300 +300 +300 +300 +300 +300 +200 +200 +50 +50 +50 +50 +150 +100 +100 +100 +100 +200 +50 +50 +50 +50 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +500 +200 +100 +50 +50 +50 +50 +50 0 0 +50 +100 +100 +100 +500 +500 +400 +350 +250 +100 +50 +200 0 0 0 +800 +800 +700 +700 +700 +700 +700 +700 +700 +650 +650 +50 +50 +150 +150 +100 +100 +100 +100 +100 +150 +50 +50 +50 +50 +700 +650 +700 +700 +700 +700 +700 +650 +650 +150 +100 +50 +100 +100 +100 +100 0 0 +50 +100 +100 +100 +700 +700 +700 +650 +600 +100 +50 +150 +50 +50 横向价差以：采光、通风、楼栋位置、户型位置、景观、视野、噪音等主要因素进行打分。 以综合对比的最差位置户型为0作为参照，以50元为单位，参考指标进行打分，比参考户型高出一项则增加50元，以此累加。 朝向是公寓产品销售的重要要考虑因素，南北向差价控制在550-600元； 从目前分析得知，最高价差在800元。 公寓产品横向平面差说明 3、垂直差（层差）制定 层差制定原则 价格表层差将按照以上原则制订 结合项目产品，项目共分为33层高层（1#楼A座和B座）和15层高层（1#楼C座和2#楼），33层层差整体控制在每层10元/平，15层房源层差控制在15元/平。 2、考虑到项目为高层公寓产品，高层较底层有更好的视野，更好的观景面，随着楼层增高产品整体品质增高，产品价格也相应增高。 3、1#楼