2010年11月保利成都馨悦尚品项目定位报告3.pptxVIP

访谈对象：孙先生 身份：清华坊物业老总 告诉你：你这个项目旁边的元华路的来历，它是指元通到华阳。2003年我做清华坊的时候，妈妈从城北来看我，坐车就坐了两个小时，看到我就说，娃娃太可怜了，待在这个乡下地方，都快要哭了。你看看现在那个地方都发展成什么样子了。 城南是成都新的市中心，发展速度更是快得让人惊讶。 很多人都已看到了这个区域现在和将来的巨大价值，已打算在这里置业。 关键词：区域发展潜力、区域价值 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象：龙先生 身份：航空路三级市场销售员 现在南苑小区在我们这边放盘就特别多，160平米的最多，总值140-150左右，等回头产权一出来就可以过户，现在已经很多人交定金了。 关键词：区域发展潜力、区域价值 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象：袁小姐 身份：VC经理 想买100万左右的房子，面积大概120的样子。 看重赠送空间的面积，提高房子的性价比。 阳台喜欢比较通透的，保证室内的通风和园区景观的享受。 关键词：总价、性价比、阳台通透 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象：谭先生 身份：地产策划总监 我很喜欢运动，但健身房都是室内的，空气不流通，并且久了还会有怪味道，一直想有一个很开阔，绿化很好的地方用来运动，但现在市区内都没有。公园又经常显得比较杂乱。 很喜欢以前南边的那个南草坪，每到周末遇到好天气都会去好好活动一下，交通便利，环境非常好，经常也喜欢在那里接待外地来的朋友。 关键词：开阔绿地、环境良好、交通便利 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 自住超过半数，但伴随区域巨大的发展潜力，投资比例亦高达近40％。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 三房需求是最为旺盛。 131-150㎡为需求最为旺盛面积区间，其次则是110－130㎡。 96－120是总价承受最为集中的区域，占到42%的比例。 本科及以上占到90％的比例，大都具有良好的教育背景。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 此次访谈中，年龄结构上，30－40岁的比例最高。 地缘性客户较强，60%以上客户来自城南。 大部分客户为三口之家 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 郊游排在周末休闲活动比例的第一位，运动类仅排第三。 潜在客户中，企业中的中高层管理比重最大。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第四部分 市场定位 地块 规模（亩） 规划指标 容积率 建筑密度 限高 地块A 77.91 总体≤3.3 住宅≤3.0 总体≤40% 塔楼≤22% ≤100米 地块B 68.42 总体≤3.3 住宅≤3.0 总体≤40% 塔楼≤22% ≤100米 地块C 52.98 总≤3.0 总体≤40% 塔楼≤20% ≤100米 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目具体经济技术数据 三地块围绕公园，虽被分割，但整体舒适性较强，适合统一规划，全盘布局产品。 A地块 B地块 C地块 地块规模 地块规整性 可进入性 地块私密性 距配套距离 轨道交通 景观资源 临街噪音 综合得分 22 23 26 A地块 B地块 C地块 从得分结果看，本项目C地块为一级地块；B地块为二级地块；A地块为三级地块。 通过对本项目三块独立地块进行综合性指标打分，判定地块等级，以根据等级进行产品的配比，以保证实现地块价值的最大化。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 选择高层+别墅的产品定位，能够提升项目档次，促进项目快销。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 定位方案 具体方案 优点 缺点 方案一 全高层设计 可以做较舒适高层 周边项目均为此类型，难以发挥优势 方案二 高层+洋房 产品线较丰富 小高层对项目形象拉升不大，且洋房难以体现产品优势。 方案三 高层+别墅 项目档次较高，与周边区隔，销售周期短 无 A地块 B地块 C地块 通过对地块资源等级的划分，在满足指标规划条件的前提，对所属地块的物业形态进行初步的定位： 该地块景观资源性相对于B、C地块较弱，同时受规划指标关于南北侧均为商业街的影响，地块的私密性、舒适性难以保证。因此建议配置的物业形态为：半围合式全高层住宅 该地块与A地块存在一定的相似性，但B地块邻近主题公园，主要景观面的资源优势明显，有利于项目打造高端类物业形态的产品，将景观价值充分利用，同时有助于提高项目的品质形象。因此建议配置的物业形态为：高层住宅+小高层住宅（由景观面向外依次退让，保证景观资源的最大化利用）。 该地块独立性较强，毗邻主题公园，较B地块更易与主题景观融合，具备高端物业形态的打造条件。因