中原东莞保利地产松山湖项目定位策划报告_上.pptVIP

保利地产松山湖项目定位策划报告; 与以往不同的是，本次提报的主旨不仅在于解决销售问题，更重要的是中原基于对市场及保利品牌的理解，寻找影响项目决策的关键线索，放眼于本项目可以预见的未来。;保利 松山湖 红珊瑚 威震江湖;【报告思路】;红心壮志。; 这是保利进入东莞的第一个项目，市场对它充满了期待，保利也对它充满了期待……;【东莞市场特点】;【政策对东莞的影响】;项目地块位于松山湖北部工业园区新城大道旁，靠近华为、天弘科技、金威啤酒等高科技产业区、与未来的轻轨R1、R3线松山湖站近在咫尺，另外离创意生活城、南方外国语学校都非常近。;【区位】;本案;【项目经济技术指标】;保利地块;项目处于松山湖北部片区生活核心，近距离享受到交通及区域级配套服务，并且随着松山湖的不断发展，生活配还将日益完善。;【项目其它价值点分析】;“ 双 剑 ”;“ 双 左 ”;“ 双 难 ”; 不过因为这个项目是保利的，所以问题没有这么棘手……;珊珊来迟。;保利来了！ 在这之前，金地、万科、碧桂园等知名发展商都已经染指东莞，我们先来看看他们如何在东莞落地的……;万科在东莞;金地在东莞;碧桂园在东莞; 金地经过6年，给予东莞客户温情脉脉的感觉；万科经过6年，带给东莞客户品质细节的考究；碧桂园快速传递了物美价廉的一贯作风。 那么，保利来到东莞，要带给东莞怎样的感觉呢？保利松山湖项目又应该传递给市场怎样的气质呢？保利品牌如何在东莞落地呢？ ;八字真言，传递了保利与众不同的品牌特性;保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。公司1992 年正式进入房地产行业，2002 年完成股份制改造，2006 年公司在上交所挂牌上市。股改以来，保利地产开始全国化布局，公司进入了高速发展阶段，特别是在资本市场成功上市后，公司发展更令业界瞩目。 保利集团是国有独资企业，1999 年“军企脱钩”后，集团划归中央企业工作委员会领导管理，后转由国务院国有资产管理委员会领导，目前是国资委监管的143 家中央企业之一。;【保利发展阶??】;【保利全国版图】;【保利地产两大特征】;【保利品牌解读】;【保利产品线划分】;; 品牌的落地最终还得依靠项目的运作，我们思考的重点就是：保利松山湖项目究竟要做怎样的产品？要卖给什么样的客户？项目的定位和气质究竟是怎样的？ 当然，做这一切工作的前提就是对市场的前世今生有一个彻底的了解。 ;瑚言瑚语。; 说起松山湖，我们不想只是提及它占地72平方公里，拥有8平方公里的湖域，相当于1.5个西湖和33个香蜜湖，我们也不想只是说松山湖是生态之城、科技产业之城、中心之城、旅游度假之城和高尚生活之城。 因为，这些都太普通太表面了，不足以让我们深入了解松山湖，不足以让我们有足够的高度来审视本项目，我们需要不一样的视角……; 按照松山湖工委书记陈建枝的官方说法，2001年建园之初到2005年的这段时期是松山湖创业期，2005年到2010年是发展期，下一个五年，将是松山湖的加速发展时期。 而我们作为专业的代理公司，更愿意从房地产发展的角度来观察松山湖的发展，我们把松山湖地产发展分为三个阶段，分别是怀疑期、肯定期和想象期。;怀疑？; 松山湖是在怀疑中起步的。2005年，当锦绣山河项目还在建设中时，松山湖理工学院的老师来谈团购，老师们给出的价格，仅仅是3500元/平方米左右，与当时市区楼盘项目的价格基本持平。当时他们认为，这儿的房子如果他们不买就没人会来买，这个价格已经是很高了。双方预期的落差，使交易没有成功，留给项目工作人员的深刻印象，仅仅是当时人们对这个区域发展的怀疑态度。 　　 遭遇这样怀疑态度的不仅仅是锦绣山河。2006年，时任东莞万科总经理助理的王永飚，也曾坦陈：“在松山湖1号一期开盘前，心灵受到一定折磨。”折磨来自于压力。作为松山湖第一个开盘发售的项目，不管是外界还是万科集团总部，对松山湖项目的购买力，都不是特别乐观。在松山湖1号发售前，业界预测，这个区域卖8000元/平方米肯定没问题，但对王永飚谈及的“12000元/平方米能不能卖”的问题，作为代理的中原和其他同行同样是不确定市场承接力。;肯定。; 作为一个新兴区域，人口聚集度不够，是影响区域房地产发展的一个重要因素。这也注定了松山湖的房地产项目，必然是一个外向型市场，必须要向四方吸纳购买力。万科松山湖1号一期一战成名，松山湖房地