中广信2011年7月天津国银大厦市场机会分析5.pptVIP

第*页 谨呈：国银嘉业投资控股有限公司 天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告5 北京中广信房地产经纪有限公司 2011年7月 版权声明：本报告版权归北京中广信房地产经纪有限公司所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。 Copyright ? 2010, Beijing ZhongGuangXin Real Estate Co,. Ltd. All Rights Reserved. Tianjin GuoYin Tower property market opportunity analysis and optimization suggestions report  * 物业模式设想 基于目前的市场上的产品，我们提出一种设想 票务中心 * 首层~二层，一至二层连通，一带二模式。 银行 烟酒等 商业物业改造建议 服装等 邮局、营业厅等 * 商业物业改造建议 邮 局 、 营 业 厅 等 服装等 银行 * 三层整层规划改造 商业物业改造建议 餐饮 餐饮 餐饮 超市 餐饮 * 写字楼物业改造建议 五层~十一层，整层规划改造，原有基础，不需改造 200㎡ 300㎡ 200㎡ 200㎡ 300㎡ * 写字楼物业改造建议 十二层~二十五层，整层规划改造 设置50-150平米小型办公室，并带有卫生间。 * 写字楼物业改造建议 楼梯外观设置lED或者其他显示屏 本案紧邻天津站，建议设置楼顶展示牌，以提升项目知名度及自身品质。 * 物业改造劣势分析 项目通过改造 Q：SOHO产品为本案主力产品，在保证其销售的同时，怎样保证其余产品的销售利润最大化？ 制定差异化营销方案 物业优化建议 本体分析 优化建议 营销执行策略 项目操盘原则 资本市场环境：央行不断上调存款准备金利率，导致银行现金流收缩，市场上小额贷款公司盛行，当前资本市场环境较为活跃； 资金成本：央行不断加息，以一年期贷款的基准利率为例，接近历史最高点，到达6.56%，资金成本加剧。 我司认为，根据当前资本市场环境以及资金成本，建议以形成现金流为项目的操作原则。 * 区位条件 城际铁路：无缝连接京津地区； 轨道交通：或将带动一座城市的兴起； 滨海机场：成为联系天津与世界的纽带； 扶持政策：进一步应正了河北区未来发展前景； 自身条件 体量较小，可实现快速营销； 项目本身有一定成熟模式（银行等）； 具备竞争条件（改造后新的区域标杆）； 打造区域商务中心，快速营销 区域优势+政策利好+自身条件 销售策略 营销条件回顾 * 加强客户管理 重点说明产品价值 保证前期推广宣传 B、保证一定区域的宣传范围； F、针对意向全程跟踪，提供高品质营销服务； G、建立客户分级，差别对待，争取快速回款； A、保证一定质量的宣传强度； H、强化物业管理服务，突出后期维护； J、做足项目展示，强调产品可以为客户带来价值。 I、重点阐述区域价值，促进客户成交 C、树立项目形象，形成产品区隔，占领市场； 差异推盘 E、自下向上，首推商业产品。 D、分期开盘，产品搭配，以高挤低； 保宣传、异推盘、强管理、重价值 营销总纲 * 商业项目租售方式 如果自持商业产品出租，需要专业团队长时间操作，资金精力投入较大； 如果直接出售，只要制定合理的价格和营销手段，就可实现项目快速去化； 根据项目操作原则，要形成现金流。需及时出售物业，快速回款。 * 本案目标客群 因本案体量仅3万平米，因此所面对的现阶段客群不会发生转变，区域内现有客群即为我们项目的目标客群 商业客群 本地客户 本地投资客户 看重极高的区域价值，对价格较为敏感，注重产品的性价比 自购自用 看重目标客群在此区域的厚度 外地客户 外地投资客户 对价格敏感，看重项目的升值潜力和区域未来的发展 自购自用 对品牌的提升程度，目标客群的厚度及便利通达性 * 核心客户 重要客户 边缘客户 本地企业： 本地各类注重企业形象的企业购买 投资客群： 天津本地以及环京津唐区域的以升值变现、租金收益或资产处置等目的为出发点的各类投资客户。 外地企业驻津分公司： 各类需要在天津进行业务拓展的外地企业。 写字楼客群 区域内现有客群即为我们项目的目标客群 * 写字楼商住客群 从河北区板块竞品客群构成情况看，主要的客群来自于本地投资客群，另外金融餐饮企业也是购买商业的主力客群。 外地客群占比起到补助性作用，整体占比在15％作用，是项目的辅助性客群， 因区域内商业单价相对较高，因此投资人群大多资金实力雄厚。 相对而言，河北区的客群构成已经相对成熟，基本形成了市内带动周边片区共同购买的客群结构。 区域内现有客群即为我们项目的目标客群，同时带有一部分新创业公司作为本案的目标客群 新创业公司 * 价格策略 推盘策略