中广信2011廊坊德荣帝景入市营销策略4.pptVIP

设计原则—— 功能齐全，通过细节打造体现楼盘的尊贵品质； 动静分隔： 注意人流的特点，销售路线的合理性； 广大体验区； 注意室内灯光的运用，体现其高雅、静谧的室外内氛围； 注意室内的装饰的设置（如壁画、绿色植物、家具等），体现其尊贵、品质感； 售楼处设计原则 沙盘应有两个，分别是区域规划沙盘及项目沙盘： 区域本体沙盘应将区域未来发展体现出来，比例尺应做大； 项目沙盘反应项目整体规划，比例尺在1:120左右 还应制作部分户型单体沙盘； 沙盘区 洽谈区建议外墙面是大面积的落地玻璃，室内亚光/毛石地面，种植绿色植株； 室内装修加入室外化的绿化和水，更让人沉静，并与水岸公园的生活有呼应； 洽谈区整体细节营造颇为重要，每日鲜花装点等应采纳； 洽谈区 沙盘模型 直观、真实可触，观看自由、亲近 俯视投影 动态影像 、细节丰富、互动 悬幕投影 作为沙盘投影的补充，显示节点详细信息 触摸屏 操作界面，同时显示个人需要的细节信息。 设置多个，共多人一起使用 电子技术运用 样板间 外部环境——外部绿化、客户引导 停车场——与样板间之间的绿化带 参观交通工具——纽带 样板间入口——营造未来环境 看房通道——利用资源，曲径通幽 导视系统——拦截 将样板间配合外围包装及宣传紧密结合起来，真正实现样板区的体验作用 样板间 绿植、水系、坡地结合而成样板间外部环境 样板间外部环境 * * 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ * 北京中广信地产服务机构 廊坊项目组 2011年5月 德荣帝景2011年入市营销策略4 谨呈：廊坊市德荣房地产开发有限公司 价格环节的两点注意 一是价格公开的时机 尤其在假定市场环境下，价格说得过早，就造成了既定事实，你只值这么多钱。所以我们认为，如果是开盘，价格不全部开放。我们认为价格的公开不能太早。如果提前两、三个月，可能客户认为这个区域的价格就是这样。如果再晚了，我们认为对客户的积累是有影响的。二是公布价格的方法 公布价格的方法非常重要，可以在现场贴东西，可以在网上发通知，可以在报纸上宣传。建议采取 “两步走”，第一步走叫利用网络制造小消息。今天说我们大约6700元/平米，明天说可能7300元/平米，后天再跟客户开研讨会讨论一下。第二步是利用短信，毫无悬念的把价格公布出去。 * 借助分析模型，产品细分，确定分类产品任务 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。需要通过展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现： 产品是基础 标杆！ 利润主力 培育、转化 低端补充 产品分类 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 价格标杆，建立地位 利润主力，价值最大化 培育、转化，提升价值 低端补充，提升价值 产品分类 推盘方向：向西、向北 * 推售策略 明星产品与其他产品混搭 每期开盘保证拥有一定比例的明星产品存量，从价格上挤压高层/小高层产品去化，从推广上支撑项目整体高端形象 价格成长与产品升级同步 每期开盘价格提升的同时推出升级产品，保证价质匹配，为价格提升提供支撑 面对“对手如林”的区域竞争，本案将以何种姿态入市、抢得先机？ 大盘于廊坊推广的要领是什么？ 带动廊坊楼市的核心销售力是什么？ 本案需要在廊坊树立一个怎样的形象地位？ 什么样的广告能够真正辅助本案销售持续飘红？ 我们的思考 从长线推广与当前市场的角度分析，结合客群特点，本案的产品如何定位？ 如何通过广告手段，帮助“过江龙”成功压倒“地头蛇”