中广信2011年7月天津国银大厦市场机会分析6.pptVIP

项目销售期 持续投放 推广主题： “城市商务中心”+“区域价值” 执行周期：11.1日-12.30日 推广渠道：报广+网络+车体+户外+短信………. 11月1日 11月16日 …… 1212 11月30日 开盘后，迅速提升项目开盘声势，促进客户购买； 项目销售期 11月1日开盘，着重打造项目在各种环节，突出项目价值： 1、短 信——注重打点项目的卖、价格等； 2、户外指示——不仅要吸引客户，也要 引导竞争对手 3、软 文——阐述企业品牌，突出品牌形象； 4、网 络——将项目特点向客户展示 5、报 广——突出项目卖点，吸引客户 化整为零，逐步细化——从细微处展示项目产品 Departure 公元2011年， 携手启程…... END END * 第*页 第*页 谨呈：国银嘉业投资控股有限公司 天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告6 北京中广信房地产经纪有限公司 2011年7月 版权声明：本报告版权归北京中广信房地产经纪有限公司所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。 Copyright ? 2010, Beijing ZhongGuangXin Real Estate Co,. Ltd. All Rights Reserved. Tianjin GuoYin Tower property market opportunity analysis and optimization suggestions report  明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 价格标杆，景观资源最好的写字楼产品 利润主力，价值最大化 写字楼，景观资源较好的SOHO产品 培育、转化，提升价值 景观资源一般的中等户型 低端补充，提升价值，景观资源不好的小户型 产品分类 产品细化 * 推售策略 明星产品与其他产品混搭 每期开盘保证拥有一定比例的明星产品存量，从价格上挤压写字楼/SOHO产品去化，从推广上支撑项目形象 价格成长与产品升级同步 每期开盘价格提升的同时推出升级产品，保证价质匹配，为价格提升提供支撑 整体节奏前紧后松 保证回款 前紧后松，利于回款，我们提出今年如果销售回款1.4亿。 * 8月 9月 10月 11月 12月 1月 蓄客 蓄客 首推 加推 推盘顺序 　 开盘期 持续期 月份 8月 9月 10月 11月 12月 业绩目标 销售金额（亿） 1 1 推盘节奏 蓄客 蓄客 蓄客 开盘 持续 销售金额总计（亿） 2 回款金额总计（亿） 2*0.70=1.4亿 回款率70% * * 推盘方向自下向上，开盘策略以高带低，以商业产品挤压写字楼产品快速销售 如果11月份首次开盘建议主推底层区域写字楼及部分商业，总金额1.5亿左右。 推盘业态组合： 商业 明星写字楼 11月1日 …… 12月 11月30日 首次开盘期 推盘执行 * * 推盘方向自下向上，产品逐步升级，配合均价提升 12月1日 …… 月 首次开盘持续期 推盘执行 12月份建议推出中层写字楼产品及去化开盘时剩余产品： 推盘业态组合： 部分中层写字楼 商业 * * 产品进一步升级，支撑后期均价再次提升 3月1日 …… 4月 3月30日 二次开盘期 推盘执行 3月份开盘建议主推中高层写字楼及部分SOHO产品： 推盘业态组合： 中高层写字楼 SOHO产品 商业 * * 推出剩余产品，引爆市场 5月1日 …… 8月 7月 二次开盘持续期 推盘执行 12月份再次开盘建议主推2栋小高层、2栋高层： 推盘业态组合： 剩余SOHO产品 其他剩余产品 2011实现销售回款1.4亿元 快速销售带来一定的销售压力 目标回顾 2011年实现1.4个亿回款额意味着： 项目预计开盘时间为2011年11月，按70%回款计算，2个月销售1.4亿 现有市场是否支持我们销售回款？ * 区域典型案例去化情况 以目前海河CBD区域以天津环球金融中心为例，其总共75层，其中31—32层，51-52层设置空中大堂，70-71层设立空中观光会所，自2010年11月开盘以来，目前共去化写字楼共34层，合102000平米，平均每月去化速度为12750平米。 去化速度验证 是否有场地支持销售？ * 现场售楼处建议 销售期时本体正在进行改造，无法支持项目在本体进行销售。我们建议，届时选择较高端楼盘的底商或者酒店大堂等场地，以提升项目形象。 选择高端楼盘底商或酒店大堂 * 项目定位梳理 目标解析 营销策略总纲 营销执行细案 机会分析 价格策略 推盘策略 推广策略 本项目价值体系构建 外层价值 内层价值 地段：地处发展区域，扼守城市要道 配套：生活配套齐全、市政配套完善 交通：轻轨、城市主干道，交