2011年遂宁河东中央商务区项目全程提案.pptVIP

君悦华城地产顾问 2011.04.10;;;;遂宁为人口稠密区，人口密度为每平方公里706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。;;;2010年末金融机构各项存款余额523亿元，增长17.5% 2010年末城乡居民储蓄存款余额359亿元，比上年末增长14.16% 其中，活期存款余额119亿元，增长26.9% 其中，定期储蓄存款余额239亿元，增长8.7%;;;市城区五大旅游度假区：建设中国观音文化城、中华玫瑰城、九宗书院公园、中华养生谷旅游度假区和观音湖“一湖三岛” 五大主体功能区：活力新城区（河东新区）、高新产业区（经济开发区）、现代物流区（金家物流园）、新型工业区（创新工业园）、特色安居区（安居区） 河东四中心：河东体育中心、文化中心、会展中心、传媒中心;;;区域房地产市场研究;房地产开发投资止跌回升。2010年，遂宁市房地产开发投资呈探底回升态势，累计完成房地产开发投资67.9亿元，比2009年同期增长15.5% 房屋施工面积与新开工面积大幅增长。2010年，全市房屋施工面积629.02万平方米，与2009年同期相比增长14.1%。全市房屋新开工面积379.64万平方米，与去年同期相比增长74.4% 商品房销售面积有所下滑。2010年，全年销售商品房196.96万平方米，与去年同期相比下降17.5%;;;;区域典型项目分析;;;;;;遂宁2010年成交低于2009年，而新开工面积却增加74.4%，说明2011年遂宁的竞争会加剧；;消费者研究;;;;政策研究;;;;;;;;;现状一：整体规划不能过大更改 带规划拍地，规划方案中必须拥有3幢塔楼，切属于商业性质 现状二：综合成本高 项目每平方米楼面地价约3860元（不含税费） 加上项目除地价外综合成本约2200元/平方米 项目综合成本超过6100元/平方米;;;;;;;职业特征： （1）拥有中型或中小型企业的民营或私营企业主 （2）拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者 （3）经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士 （4）企业事业机关之高层国家干部 （5）在大型企业公司或??业单位，年收入10万以上的高层管理人士 （6）营商有成之中小型私企老板,有一定经营规模个体商户 （7）外出务工或经商的的成功返乡置业者，已取得一定成就之外地成功人士 年龄结构： （1）是60年-75年出生的社会中坚人士 来源区域： （1）遂宁本地的投资者或者经营者 （2）成渝2地的投资者;项目商业分析定位;1、遂宁市的商业环境？ 2、河东的未来规划？ 3、项目商业的核心竞争力？ 4、项目商业业态的策略性思考？ 5、项目商业如何运营效益最大化？;;1、河东的商业主要分布在五彩缤纷路； 2、河东商业存量大，目前95%的商业尚未营业； 3、河东未来规划人口与较多，但目前大部分住宅项目入住率较低，人气较为冷清，目前已开业的商业主要集中在慈音路和东平中路，以较为低端的社区商业和建材材料为主。;1、遂宁的滨江路汇集了接近100家餐饮，是遂宁市最大的餐饮集散地； 2、伴随着餐饮而来的是商务型酒店、烟酒副食及配套休闲娱乐设施； 3、大部分餐饮以江湖菜等中端消费为主，极少数如一品汤鲍拥有高端消费； 4、滨江商业带的商业已经接近饱和，无法进一步发展；;1、遂宁中央商务区以遂州南路为中心，辐射凯旋路、德胜西路、育才路，并围合形成遂宁的核心商圈； 2、遂州南路汇集了遂宁四个大型百货、著名快餐、精品服饰均集中于此； 3、遂州南路中端规划为步行街，人流量极大； 4、中央商务区的商业会进一步整合，未来发展会更加集约化、明细化，较为中低端的商业会逐步淘汰或者迁移。;城南板块;;;;遂宁以地域自然形成河东板块、滨江休闲板块、中央商务区、城南板块和城北板块五大商圈；;大 仅五彩缤纷路规划景观商业建筑26栋11.3万平方米 同 商业同质化竞争程度大，业态过于集中 散 商业呈带状分布，无集中聚合形成合力 缺 生活类商业配套设施缺乏 稀 项目所在区域道路人、车流量较少;;体育中心;河东竞争商业项目多以“裸卖”为主，未统一规划，未招商；一层商业面积在40-100㎡，2-4层面积多在200-400㎡；;2015年达到18万人;河东会成为未来遂宁人口迁移和城市发展的主要方向；遂宁向东，会成为今后主流的居住方向;;;基于项目现状及未来发展趋势，适合项目的业态有社区超市、中高端餐饮、一站式娱乐、社区商业、特殊业态、专业家居市场，接下来，我们需要从竞争力的角度重点分析上述业态！;1、滨江路大部分餐饮为江湖菜等中端消费，一站式的中