思源经纪2007年北京金隅昌平项目营销策划报告.pptVIP

1 租售情况 普遍采用租赁的方式，出租率很高 平均租金在1.7元/天平米左右 客群特征 均为注册在中关村科技园区的企业 行业涵盖电子信息、生物医药、光机电一体化、环境保 护及新能源、新材料等客群选择入住的原因 通过租用科技园写字楼将企业注册于中关村科技园以便 享受相应的财税优惠政策 代表项目： 北控科技大厦、兴业大厦 租售模式特征 销售和租赁两种形式并存 租售价格特征 与住宅相比，销售价格存在“倒挂现象” 写字楼售价：5500元/平米 住宅售价：6000元/平米 市场租赁价格同样也不理想 租金：1.70元/平米天 代表项目：畅椿阁、豪恒大厦 昌平写字楼市场处于发展初级阶段，客户容量较为有限 老城区写字楼销售价格存在“倒挂现象”，租售情况也很不理想 中关村科技园昌平园区写字楼出租情况良好，完全是由于中关村科技园优惠政策的影响 两横一纵（鼓楼东西街、俯学路和鼓楼南街） 两个商（圈新世纪、国泰） 城区商业供应总建筑面积超过20万平米 城区总人口约15万人（包括4万在校高校学生），人均商业建筑面积超过1.3平米 在售商业项目销售状况 商业运营特征分析 商业运营特征分析 需求分析 通过调研和访谈我们了解，多数终端消费者认为昌平需要更好的百货店、品牌折扣店，现有百货无论是档次、规模还是购物环境都有待提升，区域消费者对体验式品牌休闲购物有一定的需求和向往。 发展预测 从零售业态的发展趋势看，昌平传统的百货业虽经营较好，但同质化相对严重百货业要打造核心竞争力，必须走升级和替代之路。 现区域内人口数量增长缓慢，总体消费力较弱，加之商业总体供应量大，虽然目前部分消费者对中高档商业有一定的需求，但考虑人口结构与消费力是制约商业的绝对因素，建议对本项目商业定位要考虑长远性与发展性。 规模及经营状况 从各种客群当中发掘核心目标客群 目标客群描述: 面对复杂的商业市场环境,我们必须解决的问题是? 商业设计规模多大？ 未来市场支持多大的商业定位？ 怎么做？怎样定位？ 快速入市销售 均好的产品； 动态机动的开发策略 适合的商业体量 以情景体验营销为原则; 各功能分区明确,有效衔接; 注重营造舒适温馨的环境; 充分利用内部大面积空间,进行各接触点的信息展示点.如展示空间的未来规划展示\活动回顾的照片展示\客户涂鸭作品展示等. 场地包装——工地围档 全面进行工地档的包装，以视觉冲击力进行项目区域内大盘高品质的品牌形象传播 根据销售周期进行不同时期的更换以传播不同的项目品牌价值形象，巩固开发企业品牌形象。 注重对围档的日常防护，确保围档的画面的完整整洁。 在关键位置节点进行人性化提示，适度实现围档导视化，如售楼处位置、道路障碍等处。 场地的准备——看房通道 以保证线路尽可能短和安全通畅为原则。 作为实楼样板间的看房通道，一定要加顶篷封闭，使客户无须带安全帽就能方便地到达样板间。通道宽度布置在3米左右较为适宜，两侧可以布置楼盘宣传围挡。 要保证通道充足的采光或照明，并安装夜间灯光和指示牌。 对于有转折的地方或不符合人的行为功能的地方要有提示。 在通道较长的条件下，要做到一步一景，要丰富而不单调。 要注重卫生的维护、树木的修剪等细节。 以项目规划的主力户型为选取原则; 80平方米两居一套，90平方米两居半一套, 110平方米三居一套 注重营造舒适温馨的环境 思源风险控制保障体系 项目推广策略 项目推广策略 媒介策略 推广节奏与阶段诉求 案名和VI系统 现场包装及销售道具 推广费用 项目推广策略 案名和VI系统 推荐案名：金隅 阳光城 案名示意： 阳光：健康的，温暖的，最亮的，人们必不可少的。一种人们希望每天得到灿烂阳光生活的美好愿望 城：都市感；大盘形象，凝聚感，完善的生活配套 体现本项目的健康性，大盘性 项目推广策略 案名和VI系统 推荐案名：金隅 · 燕都尚城 案名示意： 燕，来源于昌平处太行山脉与燕山山脉交汇处 ，古有燕平书院。昌平在五代十国时期曾命名“燕平”，史有燕平八景。 都：一方面体现古为都城，另一方面暗示都市氛围。本项目在昌平城区属第一大盘，自有都心之寓。 尚城：“UP TOWN ”的中文音意“上城”的谐音，又含有高尚的暗喻。城：都市感；大盘形象，凝聚感，完善的生活配套。 体现本项目文化性，中心性，大盘性 推荐案名：金隅 美林城 案名示意： 美：美好的生活，美好的环境，给人们以向往 林：北有蟒山国家森林公园，森林资源丰富，满足都市人希望到含氧高得地区生活得愿望 城：都市感；大盘形象，凝聚感，完善的生活配套 体现本项目的生态性，规模性 项目推广策略 案名和VI系统 项目推广策略 项目推广策略 媒介策略 推广节奏与阶段诉求 案名和VI系统 现场包装及销售道具 推广费用 售楼处 空间分割 布局组合 装饰装修 原则 功能齐备 布