中山市名爵观园策略思考上.pptVIP

[名爵观园策略思考] 少数人洞悉未来 Few people are far-sighted 少数广告公司洞察真相 别墅有别,传播有道 No1,市场动态竞争项目 中山三乡雅居乐 珠海亨泰山庄 广州凤凰城 深圳水榭花都 58000元/㎡ 15000元/㎡ 15000元/㎡ 8000元/㎡ 政策限量使别墅稀缺价值凸显 珠三角财富增长导致别墅价升 中山和珠海别墅放量增加竞争加大 珠三角别墅个性化增强选择面加宽 骏豪项目38万平米; 淇澳岛和黄项目约20万平米;凤凰山一号10万平米;远大度假村项目约3万平米;山海一品别墅约10万平米…… No,2区域现状发展趋势 片区态势 本案所处的区域具备较好的开发条件,正在政府的规划推进之中， 目前片区尚不成熟，交通等市政配套状况有待改善，区域范畴内 有众多成功开发的工业/旅游/地产项目等，呈现良好发展趋势。 中山市东部沿海地区总体规划提出了“一港、一城、四区”的总体空间结构，其中“一城”指的就是南朗——中山东部的滨海新城。 除了核心的地理位置外，中山在南朗着力打造滨海新城凭借的还有当地延绵的海岸线以及极具价值的旅游资源，其区域定位为： 1）中山的滨海新城区 2）珠江口西岸新兴的现代先进制造业基地 3）珠三角富有吸引力的滨海地区与著名的旅游目的地 中山南朗 珠海唐家 唐家湾新城新建的居住用地布置在东部沿滨海地带；通过对原金鼎与唐家镇镇区的改造，形成为大学园区与科研基地配套的生活服务基地；预留粤西沿海高速公路、伶仃洋跨海大桥（北线方案）与京珠高速公路的通道与立体交叉口用地，预留城际轨道等区域性交通设施的通道及站场用地。淇澳岛以生态资源保护为主题，通过保护、恢复、培育红树林生态保护区资源，发展湿地生态旅游力争发展成为国际性湿地生态旅游区。  湾区新城 珠海唐家湾新城与中山东部临海组团将成为珠三角最受关注的湾区新城；广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等建设使泛珠三角区域逐步整合，区域一体化经济格局逐步得到体现，一小时六城生活圈的形成，良好的发展势头，为本案带来了全新的机遇和强劲的动力。 未来前景 No3,项目自省品牌突围 社区规模： 15万平米大型别墅社区[居住建面13.636万㎡/公共设施建面0.9万㎡…] 交通区位： 京珠高速珠海联检站口，中山东部组团，珠海唐家，珠江口，湾区新城 功能组团： 独栋、联排、双拼、叠加别墅等，会所、商场、托儿所等功能配套齐全 区域环境： 尚未发展成熟，可塑性强，现状有待改善，本案的开发将提升片区价值 人文环境： 南中国海，海洋温泉，红树林，孙中山故居，中山纪念中学等丰富资源 项目印象 资源审视 京珠高速珠海联检站口的便利性较好，孙中山故居、中山纪念中学相对较近； 区域远景规划看好，本案处于交通枢纽上，别墅准入门槛低，投资价值明显； 据目前掌握的项目信息，内部没有特别突出的稀缺性资源,需要再造园林景观； 外部海景、山景及红树林景观可利用度较小，只有少量的别墅第三层可观景…… 1、身份与阶层地位的象征――别墅灵魂 具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等优越生活方式的特定阶层人群 2、自然与鲜氧的最佳选择――别墅生活 对自然资源的极致占有，别墅是选择健康生活“健康住宅”的最高级阶段 3、资源的个性与唯一特性――别墅风格 建筑特征的不可复制性，原生独特资源的不可再生性及产吕设计原创性 3、天地人宅合一安全私密――别墅文化 越天然越罕贵，人文环境与住宅主人家族融为一体，传世逸事神秘色彩 别墅法则 增值建议 1、奥运明星、商界领袖、社会名流的证言带动； 2、海洋温泉入户，红树林活水资源的循环利用； 3、新古典主义的建筑，香山历史文化园林营建； 4、世界级物管进驻，高级休闲类特色配套引进…… 客群锁定 ●客户年龄基本在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。●城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。●港、澳籍人士，由于港资企业的增多与当地高楼价，港澳人士在内地置业不断增加，几百万元在当地买不到别墅，在内地却能买一套不错的别墅。 ●中小型企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件多考虑别墅。●专业投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。●“一夜暴富者”，市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。 ● 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位；● 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；● 生活阅历丰富，见多