2010长沙金隅阳光青竹湖项目定位报告.pptVIP

三、项目必须应对的核心问题 长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。 长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。 长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。 武广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。 长沙城市发展由单一的主中心过渡到多个次中心同步发展，开福区（北城区域）作为河东生态和人文资源最为丰富的区域，打造长沙宜居城区。 “国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 近三年长沙土地市场放量巨大，未来市场供应量充足。 土地市场 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 2010年市场预测 本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。 09年土地市场成交量有所回落，开发商拿地更趋理性，同时也因为06、07年长沙市土地供应量过大，市场有巨大的土地储备有关。 07-09年土地成交量总体量颇大，可建面积总量更是达到4368.74万平米。 土地市场 房地产投资连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足。 土地市场 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 2010年市场预测 房地产投资 施工面积、竣工面积、新开工面积持续增长，09年三面积之和为9260.4万平米； 按照房地产项目平均消化周期为4.5年计算，未来4.5年平均每年需消化2000万平米左右； 剔除所有动工面积中的非商品房项目，（按商品房项目年平均占比60%计算）预计未来4.5年每年供应量近1200万平方米； 09年供应量为745万㎡，为长沙市年度次高； 成交量快速增长，09年创历史新高。 土地供应 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 2010年市场预测 长沙市房地产供应量加速增长，2010年市场可能的供应将近1000万平米。 187.3% 543 189 227 168 成交总额（亿元） 5.63% 4126 3906 3157 2691 成交价格（元/ m2） 171.13% 1315 485 722 626 成交量（万m2） -15.82% 745 885 635 656 供应量（万m2） 221.82% 1：1.77 1：0.55 1：1.14 1：0.95 供求比 环比增长（%） 2009年 2008年 2007年 2006年 指标 长沙市2006-2009年纯商品住宅供求数据 长沙房地产价格呈加速上涨态势，09年成交均价4126元/平方米，同比上涨5.63%，涨幅有所回落。 09年年内价格迅速攀升，年末价格较年初上涨1000元/㎡，12月成交均价为4613元/平方米，创历史新高。 土地供应 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 供求关系 2010年市场预测 成交价格分析 长沙市房地产价格进入快速上涨通道，后续受政策和供求关系等不确定性影响，震荡上行的可能性较大。 10年1-2月继续延续09年供小于求态势，市场存量快速消化，目前整体市场供求关系逐渐趋向平衡，但后续市场供应量将集中爆发，供求关系有偏向供大于求的趋势。 供过于求，优惠折扣花样多 08及09年上半年价格震荡区间3600-4100 价格快速上涨，排队购房，消费欠理性 供小于求，存量快速消化，开发商信心倍增 土地供应 房地产投资 施工面积 销售面积 价格走势 供求关系 2010年市场预测 供求关系与成交价格对比分析 价格震荡调整客户持币待购 价格快速上涨 客户买涨、出现恐慌 供不应求，开发商捂盘惜售 政府连续加息，二套房贷…宏观调控从紧政策出台 宏观政策由紧转松，刺激经济，加大信贷，7折利率等救市政策等利好频出 地方出台货补、减免税费等利好 中国经济平稳发展 国十一条等政策出台，旨在控制价格增长过快、打压投机； 地方政府利好政策延续到10年 08年初市场拐点出现 金融危机，大环境恶化 2月cpi达2.7，通胀、加息预期增强 政策出台背景：09年全国方式火爆，房价快速上涨，年末政府出台一系列调控政策。 解读：国十一条”与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面： 调整供应结构 明确“双轨制”供给是指中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。 抑制投资投机性需求 有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。 控制信贷风险。 通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理对央企投资要规