2011年淮安盱眙职教中心项目营销策划报告.pptVIP

推广渠道安排（线下） ◆直邮定点投递 ◆重点场所物料摆放 ◆短信目标人群发布 ◆上门行销（周边企业或机关单位） ◆城镇拉横幅 “营销篇” 4、广告投放节奏 售楼处公开——开盘前一个礼拜，户外大牌，公交车身广告、工地大牌、广播 开盘前一个礼拜——开盘后一个月，户外大牌，车身广告、工地大牌的画面更新，采取DM直邮，短信、城镇横幅，电视广告，DM夹报、报纸广告的媒体组合 特定节假日——有选择的选择DM直邮，短信、城镇横幅，电视广告，DM夹报、报纸广告的媒体组合 持续销售期，有选择的采取DM直邮，短信、城镇横幅，电视广告，DM夹报、报纸广告的媒体组合 “营销篇” 三、价格定位与发展预测 目标价位：4200元/平米 “营销篇” 市场价格走势分析： 就目前市场行情而言，4200元/平米的平均价格，在市场上属于高价位，五环中央公馆和阳光巴黎正是处于这一价位，而且都有一定销售，其中五环中央公馆的销售要优于阳光巴黎，主要是因为在产品和包装方面占据一定优势。 目前市场绝大多数楼盘的整体价格在3600-3900元/平米，但这个价格会随着时间的推移将逐步上升，其中一个原因是受地价影响，五环中央公馆和阳光巴黎的地价都是200多万一亩，即将推出市场的世纪城的地价也是200多万一亩，因此后市市场整体价格上升到4000多元/平米是大势所趋，因此，4200元/平米的目标不难实现，同时项目具有品质优势，后期在4200元/平米的基础上还有一定上涨空间。 “营销篇” 四、推案顺序与价格调整（略） 目前规划方案正在调整中！ 整体规划确定后，合理安排！ “营销篇” 五、售楼处包装 “营销篇” 根据设计单位的初步方案，沿金源北路做5层商业，本着节约成本的目的，建议将销售中心放在这个商业房里，房屋销售结束后只需要去掉装修，内部隔断下即可做为商铺销售。 “营销篇” 售楼处外观 巨型广告牌 门前雕塑与花坛 “营销篇” 大厅形象 8、外立面材料的选择 从远处看，建筑风格决定客户对房屋的第一眼印象，而在近处看，外立面的材质和色泽决定业主对房屋品质的认可程度，因此外立面的选材非常重要。 建议底部采用石材，其余部分全部采用仿真石外墙漆（或面砖），石材和房真石外墙漆的应用，一方面提高产品外立面的品质感，另一方面，使得外立面不用担心日晒雨淋导致的立面（涂料）裂纹和水渍，有利于保障项目的长久品质，这一点对于高品质小区尤为重要。 “产品篇” 9、入户门和门锁 入户门和门锁对于每套房屋的重要性不言而喻，常规的入户门钢板厚度薄，安全性能不高，式样陈旧，建议采用最新科技的入户门，比如采用优质镀锌钢板，不但有很好的自洁性和粘贴性，抗光性、耐热性，可防雨、抗静电、且绿色环保，更完美显现木材自然色彩的美感。 门锁方面采用电子门锁，刷卡、密码、钥匙都可开门，可以随意设置，这种门锁目前主要应用在北上广等一线城市的高端项目，电子门锁的使用提升项目科技含量，增加品质感。 “产品篇” 10、（6米高）精装修大堂 “产品篇” 高层的底层一般都是架空的，将架空层全部精装修，设置壁画、座椅、吊灯等装饰物，就像酒店的大堂的一样，让业主一种尊贵感，从一进小区的绿化景观到（6米高）星级标准装修的大堂，再到温馨的家，让业主实实在在的感受到小区无与伦比的档次和品质。 11、2.9米层高 “产品篇” 当人们已经习惯2.8米层高的时候，我们选择2.9米，虽然从数字上看只相差0.1米，但在实际生活中差别相当明显，2.9米层高我们的业主可以从容的选择吊顶，而不用担心装修后净高较低，从而给人压抑感。 综观一二线城市的顶级豪宅，很少或者是基本没有2.8米的层高，清一色的2.9米甚至更高，2.9米的层高保障了业主生活的舒适性，体现项目品质。 八、智能化系统 目前小区的智能化已经越来越完善了，周界防范报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、可视楼宇对讲系统、家庭防盗报警系统、车库管理系统已经在各个小区普遍使用，本项目也将不能例外，但在部分小的细节方面做出自己不一样的地方，比如采用彩色可视系统替代黑白可视系统，小区远距离停车场蓝牙系统代替传统的刷卡式车辆管理系统，彰显项目品质的高端。 “产品篇” ◆采用红外对射对小区的周界进行实时监测，以达到周界报警。 ◆和各主管的计算机进行联网，有效防护周界区域，对翻越行为提供及时报警。 ◆可以向110报警中心自动报警。 ◆能对报警状态、报警时间进行记录，并显示报警区域，通过警笛提示警情发生，便于值班人员即时处理警情。 1、周界防范报警系统 “产品篇” 2、闭路电视监控系统 ◆在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅