世联2010年济南奥体XXXXX项目整体定位及策略.pptVIP

报告目录 项目问题解决梳理 市场环境分析—— 产品绿色 建筑绿色 环境绿色 人文绿色 主题绿色 案例借鉴：通过典型案例的成功经验，为项目发展提供借鉴 高端住宅价值体系 世联对全国范围内高端住宅案例进行研究，总结出高端住宅的6种实现溢价模式 蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话 占地面积：4160平方米，建筑面积:25022.57平方米； 独栋，地上30层、地下2层； 总户数63户，停车位87个； 销售均价：30000元/平方米，2006年底开盘； 物业管理：第一太平戴维斯 户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度 100％的赠送面积 蝴蝶谷：房屋实用率达200%，立面唯一单墙三面景观，环型花园，户户独园产品，创新成就项目溢价 香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点 顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属 昆仑公寓：极致配置定义豪宅标准，创造项目溢价 昆仑公寓：极致配置定义豪宅标准，创造项目溢价 红树西岸：极致高科技智能化，连同LG、CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区 亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T 家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart 红树西岸：高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性 北京NAGA上院：保留四合院，挖掘历史人文，标杆项目价值 位置：二环以内，东城区东直门内大街9号 占地面积：1.3万平米，建筑面积：6.9万平米 分为A、B、C三幢 建筑高度：45米 住宅层高：3.25米 户型：300平方米、600平方米、1200平方米； 均价突破50000元/平方米，1200平方米户型报价1.7亿； 豪华大师阵容，复合历史人文创造项目唯一性、收藏性，实现更高溢价 结合高端住宅实现溢价模式及项目自身属性条件，项目应采用多层次复合发力 市场环境分析—— 目前国内主流公寓产品与本项目契合度分析——小户型公寓、小户型居住、酒店服务式公寓是项目公寓类物业可发展方向 项目核心问题—— 公寓项目单盘销售有限，投资客是公寓产品主流客群，如何提升投资价值，扩大客群，突破单盘销售量，保证快速回现？ 案例研究 万科公园5号：中等体量精装小户型公寓，城市稀缺地段，高端配套，万科在京唯一TOP系列产品 逆势开盘，月均消化31套；销售价格平稳上升 关键动作NO1. —— 充分展现项目亮点和特色，建立复合价值展示体系，为客户营造尊贵感 关键动作NO2. ——灵活应对市场变化，紧抓自住客户，扩大客户群 关键动作NO3. ——强调个性化、定制化装修，适当降低精装标准，以配合价格调整策略 有关精装修标准客户访谈结果 本项目高端客户精装修需求呈现个性化、定制化特征； 客户能接受的几种精装修调整方式有： 1、在现有基础上达到提包入住水平 2、整体简装 3、厨卫精装，其余部位简装 精装标准调整 豪华装：为主推产品，5500-6000元/平米标准，按照原有装修标准 标准装：在豪华装基础上降低成本，根据客户需求适当降低天然石材使用范围，如地面采用复合地板，适当降低电器设备档次 价格调整策略 开盘56