房地产设管控思路.pptVIP

基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 核心在于平衡资源，以降低销售的难度 资源分配要重视开盘造势和展示区需要 注重分期开发的配比协调 高档 中档 低档 入口显赫原则 细节原则 冷暖色调：根据特定消费者爱好确定 如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口 评价方案的角度： 主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑： 经济指标是否一致 整体形象定位在规划中是否有所反映 售卖面： 重点投入区 基本面： 小区舒适度 土地价值挖掘： 设计管控思路 我们的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则： 一切均基于CVA 即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 户型配比 户型配比原则和评价标准 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 户型配比原则和评价标准（续） 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 户型配比原则和评价标准（续） 方向 解释 目的 条件1 条件2 条件3 结果及注意事项 1） 主流市场 寻找市场中主力需求、消化最快的户型 走量 市场变化不大 竞争不太激烈 一般大盘必须面向主流市场或微调市场 规划、位置等有竞争力 直面竞争，靠产品实力说话 走势平稳 户型本身不易发力 2） 主流市场微调 略走大或略走小5-10个平方 走量，并一定程度回避竞争 适应市场趋势 变小：面向更广的客户群，降总价 变大：抓住相对高端的客户，提升单价 市场在变化 竞争较激烈 潜在消费者支持 3） 补缺市场 抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求 抓机会，回避竞争 快速回笼资金 可能实现高价 小量市场 市场缺乏一类产品 能够发现新的客户群； 目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群 很快消化 定价标准不清晰 后期市场迅速跟风 4） 组合方案 分区，每区由完全不的市场需求方案组合 组合以达到不同时期的不同目的 必须有主次 必须考虑多样性给售增加的难度 户型评价 户型在小区内的位置摆布评价 土地资源：景观、朝向、 临路、临水、距离 户型资源：赠送、创新、 面积、楼高、一梯几户 高 低 高 低 原则上户型越大，资源越好 注重景观对户型的支持作用 景观利用——尽量户户有景： 朝南看园景处布一梯四户 朝南不看园景尽量布一梯两户 注重端头及端头景观的利用： 加大面积 临主轴单元拉大进深 端头开窗 可朝主轴景观放置客厅。 在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。 1、结构方正 2、内部路线、组织明畅 3、无大量浪费面积 4、宜于摆放家俱 5、动静分区、干湿分区、公私分区 6、减少遮档、明厨明卫 7、客厅、主卧朝南 8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求 9、进深合适 户型平面结构评价的三个向限 1、首先分析竞争楼盘的户型结构：有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面？ 2、有以下可创新处，但要分析： 哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争 成本控制 哪个阶段用、用途是什么 1）价值增加 凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗） 有意识的增加结构面积赠送 大露台（只计一半面积，比如可封出一间房） 2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场 赠送层高（3米、3米6、3米9等） 赠送双层露台 阳光花房 马赛公寓 一梯一户 电梯入户 跃式、复式 3）户型优化 洗手间的干湿分区 大户型中主人与仆人的入户门分开设 下沉式卫生间 基本面： 适性的常规原则 竞争面 核心