2010年11月10日昆明东盟森林一期营销的的策划的报告.ppt

物业服务体系 让客户感受前所未有的尊贵 主入口：空中特警形象 停车场：车－遮阳罩、车牌贴；为客户打伞，护送至售楼处。 采用看完样板房后设置湿纸巾搽手 安全帽内设置一次性隔离纸 自动鞋套机 样板房讲解服务 销售服务体系 让客户体验不一般的销售接待服务 放映室：聘请新锐导演拍摄以东盟乐享生活的30分钟胶片生活片。 声光电模型：给予看房着直观 数字化售楼部：感受非同凡响的全新购房体验 汇报完毕！谢谢 2010年11月 产品说明： 东盟森林共分为A、B、C、D、E、F、G7个组团，共7709户（G组团为经济适用房）。其中： A组团共376套，面积为43159 平方米； B组团共1259套，面积为127967 平方米； C组团共890套，面积为91671 平方米； D组团共1693套，面积为174640平方米； E组团共965套，面积为120527平方米 F组团共921套，面积为97657平方米。 共6104套，面积约655621平方米。 推盘说明：根据公司一、二级开发计划，在2011年将取得A、B、F三个组团的预售许可证，故先推这三个组团，合计共2556套，面积268783平方米。 2011年整体推盘策略 　B组团 　A组团 　F组团 在8月、9月再推A组团的376套。 在5月到7月先推B组团的1259套。 10月到12月推F组团的921套。 一期一批次推售节奏 5.1 6.18 7.19 开盘推出304套 加推200套房源 推755套房源 盛大开盘 加推第二货包 加推第三货包 日期 推售套数 销售节点 5月1日 755套 一批次开盘 6月18日 304套 加推第二货包 7月19日 200套 加推第三货包 开盘售 512套 第一批推售 204套 第三批推售352套 一期一批次推售示意图 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 一期二批次产品分析 一期三批次推售节奏 日期 推售套数 销售节点 10月1日 576套 二批首次开盘 11月18日 471套 二批次开盘后加推 12月18日 300套 二批次开盘后加推 10.1 11.18 12.18 开盘推出471套 加推300套房源 推576套房源 二批次盛大开盘 二批次开盘后加推 二批次开盘后加推 一期各阶段推盘及价格策略（涨幅安排） 月份 时点销售均价 推盘销售率 均价涨幅 4月份 5400 2.08% 0 5月份 5562 31.38% 3% 6月份 5645 52.23% 1.50% 7月份 5758 56.43% 2% 8月份 5845 60.63% 1.50% 9月份 5932 69.35% 1.50% 10月份 6110 81.57% 3% 11月份 6233 86.80% 2% 12月份 6326 91.17% 1.50% 根据现在有预售政策，每次预售政策公示价格涨幅上下浮动15%， 分两期获取预售证，每次预售价格，上浮控制在10%左右； 鉴于项目体量较大，每次涨幅最高不超过3%；全年涨幅控制在15%； 推广原则：一期与二期推广不交叉原则 由于前期经过半年多的宣传推广，如首次开盘取得了开门红，说明东盟一期已经奠定了良好的市场形象和口碑，并具有一定的客户基础。随着一期进入销售后期，推广渠道将逐步淡化主流媒体，转由直效传播及特别渠道进行推广。 因为二批次体量大、户型类型多、面积跨度大、客户置业特征多样、市场竞争激烈，推广调性和形式与一期截然不同，营销难度较大。这就需要在消化大部分一期剩余产品后，集合推广力量，建立全新的二期市场形象。 重点解决一批次与二批次的衔接 推售计划：第二批次的一货包10月1日集中开盘销售； 7月份二批次开始认筹，预留约2个月的认筹蓄客期。 一期一批次5月1日集中开盘后转由自然销售，一批次剩余单位的自然销售贯穿二批次的营销推广期，有利于拔高二批次市场形象，提升产品附加值； 一期一批次进入自然销售期，市场推广形象将以二批次为主，加大多渠道多形式传播，增加二批次蓄客量，并以附带一批次信息等方式带动一期一批次的销售。 推售策略：自然销售一期，主攻二批次，并带动一批次销售 一期各阶段推广策略及计划 线上推广务虚：高举高打，建立大盘形象； 借势 立势 强势 线下推广务实：介绍项目价值体系，坚持渠道渗透，建立口碑传播，建立完善的客户体系； 项目一期营销整体策略 针对昆明财富阶层的“客户计划” 娱乐圈——高档场所一网打尽 立足点： 昆明的人日常娱乐和消费的高档场所——酒店、卡拉OK； 覆盖所有高档场所，如：滇高、滇池度假区、星级酒店等； 形式选择： 高品质的发票封； 制作高品质的阅读资料或酒水牌等物品在这些高档区域摆放； 摆放高品质易拉宝。