2010年武清光明道南侧地块的项目土地价值分析的报告.ppt

随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。 目前主要商业场所 目前 1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。 3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。 青少年活动中心 1 2 海达家乐超市二店 3 泉州路市场 4 江河酒楼、建设银行、 中国移动、信用联社 新华书店、京津购物 6 金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦 7 如家快捷酒店 8 大光明市场 9 雍阳宾馆、体育馆 10 东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华东道 光明道 建设 新华 本案 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 11 海达家乐超市一店及少量商业 5 未来商业发展 地块周边商业配套 本体价值研判——区域优劣势分析 本案 泉达 泉发 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华东道 光明道 新华 英华中学：距项目约500米 1 1 英华小学：距项目800米 2 英华幼儿园：距项目1.2公里 3 2 3 4 5 4 杨村五中：距项目1.8公里 5 杨村一中：距项目1.3公里 6 6 杨村三中：距项目1.3公里 7 杨村六中：距项目1.6公里 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 注：英华学校为私立学校，小学学费2万/年，中学学费万/年 14 13 杨村二小：距项目1.7公里 卫生学院：距项目1.2公里 杨村四小：距项目1.2公里 师范大学：距项目2.2公里 杨村二中：距项目1.7公里 劳动技校：距项目1.7公里 天狮学院：距项目2.7公里 振华西道 本体价值研判——区域优劣势分析 地块周边教育配套 政府及市政机关 泉兴 雍阳西道 新华 包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。 包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。 另外，项目附近，距项目约1.2公里处，拟建一所三级甲等医院——世纪东方医院（昝用名） 医疗 武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。 本案 本体价值研判——区域优劣势分析 地块周边行政及医疗单位 本体价值研判——地块环境分析 光明道南侧地块—— 主要经济技术指标： 规划总用地面积：205914.9平米 项目总用地面积：154280.9平米 界外处理面积：51634.0平米 用地性质：居住用地 容积率：1.0-1.8 建筑密度：≤16% 建筑高度： ≤60米 绿地率：≥40% 地块四至： 东至泉达路；南至规划英华道、预留小学用地；西至预留小学用地、西界渠绿廊控制线；北至光明道 光明道 泉达路 英华道 地块条件——用地指标 项目发展拟定位 定位前提 市场定位 产品建议 风格建议 项目发展拟定位——定位前提 综合考虑“市场形势+客户需求+项目成长”： 客户需求：政策调整年环境之下，市场的支撑力量来自刚性客户置业改善需求，他们是持续性的市场消化力量，满足中、高端客户的刚性首置和改善需求； 市场形势：整体武清楼市受到2010年政策收紧形势压力影响，会出现一定波动，但政策的调整不会改变市场方向，因此项目启动首要基于谨慎而又乐观的态度； 项目成长：作为较大规模项目，产品升级带来的持续价值提升，树立市场信心，有效促进项目后期的滚动开发。 建议：安排较为丰富的产品线， 以主流需求，价值实现稍差，产品启动 项目发展拟定位——项目定位 盛世天下项目升级产品，问鼎武清高端住宅市场 考虑盛世天下项目作为奥克斯的武清首发项目，肩负着奥克斯地产品牌打响市场知名度的重要任务，起点相对较高，而为了形成奥克斯独有的品牌和产品系，其后期产品应延续盛世天下项目，并逐步升级，最终形成奥克斯几大武清领军项目垄断市场的局面。 由于盛世天下项目产品起点较高，本案受土地自身条件限制，作为其升级，应更为注重对生活理念和附加价值的提升。 崇尚高品质的健康低碳生活，同时增加产品科技住宅概念。 项目发展拟定位——产品定位 光明道 泉达路 英华道 翠亨路 预留小学用地 18层高层产品，容积率2