2010年池州xxx广场营销的的策划的方案.ppt

③便捷定位便捷定位的购物中心是指能够在方便的位置为目标顾客提供针性购买机会的商业项目。便捷定位成功有两个要素：一是此位置是目标顾客能够便利到达的位置；一是提供针对性的购买机会，即购物中心的货品应该是针对目标顾客偏好而组合的业态及品牌。 ④低价定位由于相当多的商业地产项目都是由开发商实施开发、通过引入租户来实现项目运营，所以在此低价定位是指要聚合以低价定位的针对性零售商，而并不是指购物中心的开发商要深度介入经营，担当零售商的角色来实践低成本定位。在国内人均收入水平相对不高、对价格敏感度相对较高的现状下，低价定位将会对顾客产生强劲的吸引力。从世界范围看，沃尔玛、好事多、弗雷德斯等，都是以低价定位赢得市场的零售商，他们通过建立一种强势的低成本文化，来持续保持自身低价定位的优势。 我司认为，本项目地处商业中心，并且规模较大，能够很有效的聚合低价定位的零售商，形成一个综合性的超值购买中心，并且会对消费者产生较强的吸引力，能主动吸引更多的消费者目的性到达消费。 定位提升策略 ①?主题提升商业地产项目不单单是一座建筑体，而应该被看作是有情感、有个性、有主张的生命体。消费的过程是货币和心理双重成本付出的过程，如果商家所能提供的价值大于付出成本，即让渡价值越大，项目获得的忠诚度就越高。锁定特定群体的目标人群，在业态组合、环境安排、情感体验等多方面建立统一的形象表现，使项目能冠以某种主题性的标签，用细节树立项目的个性化特征，则对此感同身受的客群便会慕名而来。 我司认为，基于本项目区域的特点，池州人对于区域板块的认可是本项目最大的利好，不论是消费习惯、或是情感上的倾向，都使得本版块区域优势非常明显②?建筑提升从外部挖掘价值、寻找机会是一种经典的定位手法，但其实在同质化严重的当代商业社会，越来越多的定位思维开始从项目自身内部的特征价值上反省，充分利用建筑本身的特质来进行区别定位被越来越多的采用。 我司认为，要把本项目做成一个池州的经典，做成开发商最成功的案例，要对现在池州消费环境进行深入调查，现在人群消费对消费环境的要求逐步增高，建筑本身的特质将会影响本项目形象的一个很重要元素，池州这座有着浓厚人文风情的城市相信对这种经典的建筑将会投以极大的热情。 ③?情感提升每个人对于经历过的人和事都有着丰富的情感，虽然时过境迁旧人全无，但只要有机会我们还是想去旧地重游或是怀念某某个地方；或者，每个人也许都有一件珍藏的物品，虽然你对它的每一个细部都了如指掌，可你还会经常拿出来反复端详。以上类似的例子很多，我们如此做的理由，无非是出于情感上的原因：希望借助外物的诱因，“重复得到某种体验”。于是我们想到，如果一个商业项目，对于我们的顾客能够产生一种“希望得到重复消费体验”的情感驱动力，那么，这个项目无疑将能够牢固锁定顾客，具有极大的竞争优势。 我司认为，现今大多消费场所更多侧重于购物环境的塑造，让消费者身心上得到最大的愉悦感和好感，从而产生重复消费体验，本项目可以考虑在消费场所设置一些人性化、趣味化、故事化设施，既能增加消费者好感，也能首创池州情感式消费环境。 定位操作中的难度和挑战 ①?综合性定位的难度诸多综合性定位来源于发展商“休闲、购物一站式消费中心”的开发理想，但在开发时会遇到很多硬性的障碍，如目前国内休闲娱乐客户资源相对缺乏，规划面积过大在招商时难以实现；又如餐饮娱乐类业态租金承受力相对较低，即使有可能大面积引入，整体租金收益较低的局面也将使开商者难以承受。结合项目特征，确有必要整合休闲、购物、娱乐等全部功能时，在业态选择时也要特别注意相互之间的互动性。如在引入酒吧、KTV等主要夜间营业的业态时要相对谨慎，因为其与服装等主要依靠白天人流实现销售的业态互动性相对不强。 ②?高档次定位面临的挑战开发商在运作商业项目时往往会产生趋优心理，都希望自己的项目能成为城市中档次最高、品味最高的项目，并希望能够在吸引高档品牌的同时，获得良好租金收益。商业项目运作是一个资源整合的过程，越高档则所面向的品牌也越为高端，这些品牌的要求也就相对越高，进行整合的难度亦会相对加大。 在没有为本项目明确定位之前让我们先来了解一下： 何为中央商业街？ 第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综 合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。 第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响 世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。 第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围